Pradžia/Straipsniai/Pirmas būstas
Būstas
Pirmas būstas: įnašas 10 %, bet kartelė pakilo
Antraštės sakė, kad tapo lengviau. Įnašas tikrai sumažėjo trečdaliu. Tik tuo pačiu sprendimu bankai gavo nurodymą testuoti tave prie aukštesnių palūkanų, ir pajamų reikalavimas pakilo. Štai kam realiai tapo lengviau.
Kas pasikeitė
Lietuvos bankas atnaujino Atsakingojo skolinimo nuostatus, ir nuo rugpjūčio 1 d. pirmam būstui pakanka 10 % pradinio įnašo (LRT, 2025-10-24). Sąlyga viena, bet griežta: nei tu, nei bendraskoliai šiuo metu neturite ir pastaruosius penkerius metus neturėjote nuosavo gyvenamojo būsto.
Jokių kainos, amžiaus ar pajamų ribų pačiai taisyklei nėra. Butas Vilniuje už 300 000 EUR tinka lygiai taip pat, kaip namas rajone už 80 000 EUR. Tai svarbu, nes daug kas šitą painioja su jaunų šeimų parama, kur ribos yra.
Kiek realiai sutaupai
Paimkim dviejų kambarių butą Vilniuje už 165 000 EUR, 30 metų terminą ir 4,6 % palūkanas (EURIBOR 2,796 % plius tipinė 1,8 % marža):
| 15 % įnašas | 10 % įnašas | |
|---|---|---|
| Pradinis įnašas | 24 750 EUR | 16 500 EUR |
| Paskola | 140 250 EUR | 148 500 EUR |
| Mėnesio įmoka | 718,98 EUR | 761,28 EUR |
| Permoka per 30 m. | 118 584 EUR | 125 560 EUR |
Skaičiai patys pasako istoriją. Pradžioje į kišenę lieka 8 250 EUR. Už tai kas mėnesį moki 42,30 EUR daugiau, o per visą laikotarpį atiduodi 15 228 EUR.
Tai nėra dovana. Tai paskola nuo pradinio įnašo, paimta 4,6 % palūkanomis 30 metų. Kartais to verta, jei laukdamas trejus metus permokėsi už pabrangusį būstą arba nuomai atiduosi daugiau. Bet vadinti tai sutaupymu negalima.
Kodėl pajamų kartelė pakilo
Tuo pačiu sprendimu palūkanų testas pakeltas nuo 5 % iki 6 %. Bankas privalo patikrinti, ar išlaikytum įmoką, jei palūkanos pakiltų iki 6 %, ir tokia įmoka negali viršyti pusės tavo pajamų (15min, BNS).
Tam pačiam butui už 165 000 EUR su 10 % įnašu tai reiškia štai ką:
- Reali įmoka prie 4,6 % — 761,28 EUR
- Testinė įmoka prie 6 % — 890,33 EUR
- Minimalios pajamos, kad testinė įmoka tilptų į 50 % — 1 780,66 EUR
Tai maždaug 9 % aukštesnė kartelė nei anksčiau. BNS ir investuotojui.lt skaičiavimai tam pačiam butui davė 1 632 EUR prieš 1 781 EUR, o mano skaičiuoklė nepriklausomai duoda 1 780,66 EUR. Sutampa iki euro, tai dėl šito skaičiaus abejonių nėra.
Rezultatas: dalis žmonių, kurie anksčiau nesurinkdavo įnašo, dabar jį surenka, bet nepraeina pajamų testo. Ir atvirkščiai, kas turėjo pajamų, bet ne kaupimo, tam durys atsivėrė. Lūžio taškas yra apie 4,5 % palūkanų: žemiau jų naujos taisyklės griežtesnės, aukščiau — palankesnės.
Ar rinka puolė pirkti?
Ne. Ir tai įdomiausias skaičius visoje istorijoje.
Registrų centro duomenimis, 2026 m. rugpjūtį, pirmą pilną mėnesį su naujomis taisyklėmis, šalyje registruota 12,2 tūkst. NT sandorių: 5,4 % daugiau nei prieš metus, bet 5,7 % mažiau nei liepą. Per aštuonis mėnesius iš viso 92,8 tūkst. sandorių, 7,2 % daugiau nei pernai (LRT, 2026-09-09).
Rinka auga tolygiai visus metus ir jokio šuolio po rugpjūčio 1 d. nematyti. Tai reiškia du dalykus. Pirma, jei bijai, kad dabar visi puls pirkti ir kainos šoktels, duomenys to nerodo. Antra, mažesnis įnašas nėra ta kliūtis, kurią daugelis įsivaizdavo — kliūtis yra pajamos.
Antram būstui priešingai
Tas pats sprendimas antrą ar paskesnę būsto paskolą imantiems padarė griežčiau: reikia bent 30 % įnašo. 15 % išimtis lieka, bet tik tada, kai kiekvienos jau turimos paskolos likutis sumažėjęs bent iki pusės pradinio dydžio.
Investuotojams į nuomojamą NT tai reikšmingas pokytis. Kiek toks butas realiai uždirba po mokesčių, matosi NT nuomos pelningumo skaičiuoklėje.
Jaunoms šeimoms regionuose: langas atsidaro rugsėjo 14 d.
Atskira programa, kurios su 10 % taisykle painioti nereikia. Rudens kvietimas teikti prašymus vyksta nuo 2026-09-14 9:00 iki 2026-09-18 12:00, skirta apie 6 mln. EUR. Sąlygos: būsto vertė iki 120 000 EUR, būstas remiamoje teritorijoje (ne didmiestyje), pareiškėjams iki 36 metų.
Subsidijos dydis priklauso nuo vaikų skaičiaus ir skaičiuojamas nuo kredito sumos, ribotos iki 87 000 EUR. Tikslius procentus prieš teikdamas pasitikrink Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos puslapyje: langas trumpas, o pinigai baigiasi greičiau nei laikas.
Ką daryčiau tavo vietoje
Pirma pasiskaičiuočiau, ar praeinu 6 % testą, ir tik tada žiūrėčiau į butus. Daug kas daro atvirkščiai: susiranda būstą, įsimyli ir tada sužino, kad bankas skaičiuoja kitaip. Būsto paskolos skaičiuoklėje yra skyrius „Kiek galiu skolintis“ ir scenarijus „EURIBOR +1 pp“ — įsivesk savo pajamas ir pažiūrėk, kur atsiremi.
Antra, imčiau 10 % tik tada, jei tie 8 250 EUR eina į kažką, kas uždirba daugiau nei 4,6 %, arba jei laukimas realiai kainuoja brangiau. Jei jie tiesiog liks sąskaitoje, tai brangiausia sąskaita Lietuvoje.
Trečia, derėčiausi dėl maržos. Ji vienintelė derybų dalis, EURIBOR nepakeisi. Pusė procentinio punkto šiam butui per 30 metų yra apie 15 000 EUR.
Dažni klausimai
Nuo kada užtenka 10 % įnašo?
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. Sąlyga: nei tu, nei bendraskoliai šiuo metu neturite ir pastaruosius penkerius metus neturėjote nuosavo gyvenamojo būsto, ir tai pirmoji tokia būsto paskola.
Ar yra kainos ar amžiaus ribos?
Pačiai 10 % taisyklei nėra jokių kainos, amžiaus ar pajamų ribų, tik penkerių metų nuosavybės sąlyga. Ribos galioja atskirai jaunų šeimų paramai regionuose: iki 120 000 EUR vertės būstas ir iki 36 metų amžiaus.
Kas yra 6 % palūkanų testas?
Bankas privalo patikrinti, ar išlaikytum įmoką, jei palūkanos pakiltų iki 6 %, ir ta testinė įmoka negali viršyti pusės tavo pajamų. Anksčiau testinė norma buvo 5 %. Todėl pajamų kartelė pakilo apie 9 %, nors įnašas sumažėjo.
Kiek kainuoja imti 10 % vietoj 15 %?
165 000 EUR būstui 30 metų prie 4,6 % palūkanų: pradžioje sutaupai 8 250 EUR, mėnesio įmoka auga nuo 718,98 EUR iki 761,28 EUR, o bendra permoka nuo 118 584 EUR iki 125 560 EUR. Per visą laikotarpį sumoki apie 15 228 EUR daugiau.
Ar po pakeitimo rinka pagyvėjo?
Ne. Registrų centro duomenimis 2026 m. rugpjūtį registruota 12,2 tūkst. NT sandorių: 5,4 % daugiau nei prieš metus, bet 5,7 % mažiau nei liepą. Per aštuonis mėnesius rinka augo tolygiai, be šuolio po rugpjūčio 1 d.
Koks įnašas reikalingas antram būstui?
Bent 30 %. Penkiolikos procentų išimtis galima tik tada, kai kiekvienos jau turimos būsto paskolos likutis sumažėjęs bent iki pusės pradinio dydžio.
Skaičiavimai atlikti su ta pačia matematika, kuri veikia butkevicius.eu skaičiuoklėse, prie nurodytų prielaidų. Bankai taiko savo vertinimo tvarką, draudimo ir sutarties mokesčius. Tai ne finansinė rekomendacija.
Gauk savaitės rinkų apžvalgą
EURIBOR, NT rinka, akcijos — kas savaitę viename laiške, paaiškinta žmogiškai.