Pradžia/Skaičiuoklės/NT nuomos pelningumo skaičiuoklė
NT nuomos skaičiuoklė 2026
NT nuomos pelningumo skaičiuoklė: ar butas nuomai apsimoka?
Įvesk buto kainą, nuomą, išlaidas ir paskolą. Gausi gross ir net yield, mėnesio cash flow po paskolos įmokos, grąžą nuo savo kapitalo ir IRR. Mokesčiai pagal 2026 m. taisykles: 15 % GPM arba verslo liudijimas.
Butas
Notaras, registras, brokeris. Dažniausiai 1–3 % kainos.
Nuoma ir išlaidos
5 % ≈ 2,5 savaitės per metus be nuomininko.
Draudimas, administravimas, smulkus remontas, kaupiamasis fondas. Ne komunaliniai, juos moka nuomininkas.
Nuo 2026 m. priklauso nuo viso tavo NT vertės. Įrašyk savo skaičių iš VMI.
Vilnius 2026 m.: 684 €. Kitose savivaldybėse kelis kartus pigiau.
Paskola
Cash flow per mėnesį po visko
54 €
Savas kapitalas 43 400 € · paskola 84 000 € · įmoka 430,62 €/mėn.
Gross yield
6,5 %
nuoma / kaina
Net yield
4,57 %
po išlaidų ir mokesčių
Cash-on-cash
1,5 %
cash flow / savas kapitalas
IRR per 10 m.
8,17 %
su 2 % augimu ir pardavimu
Kur dingsta nuoma
Tau liekaPaskolos įmokaMokesčiai ir išlaidosVakansija
Mokesčiai
1 112 €/m.15 % GPM. Su verslo liudijimu būtų 684 €.
Lūžio nuoma
583 €/mėn.Nuo šios nuomos cash flow tampa teigiamas.
Metinis rezultatas
651 €Cash flow per metus. Pirmų metų palūkanos bankui: 3 864 €.
Rodyti pilną skaičiavimą
| Eilutė | Per metus |
|---|---|
| Nuoma (12 mėn.) | 7 800 € |
| − vakansija | −390 € |
| − išlaidos ir NT mokestis | −480 € |
| − mokesčiai | −1 112 € |
| = pajamos prieš paskolą | 5 819 € |
| − paskolos įmokos | −5 167 € |
| = cash flow | 651 € |
Trumpai
120 000 € butas su 5 000 € remontu, nuomojamas už 650 €, duoda 6,5 % gross, bet tik 4,57 % net po vakansijos, išlaidų ir 15 % GPM. Su 70 % paskola prie 4,6 % palūkanų kas mėnesį lieka apie 54 €, o grąža nuo savo 43 400 € yra 1,5 % per metus. IRR per 10 metų su 2 % augimu ir pardavimu: 8,17 %. Nuoma yra pajamos, kainos augimas yra viltis.
Kaip skaičiuojamas nuomos pelningumas
Mokesčiai: nuo 2026 m. nuomos pajamos iki 50 000 € per metus apmokestinamos 15 % GPM be išlaidų atskaitymo. Alternatyva gyvenamajam būstui: verslo liudijimas su fiksuota metine kaina (Vilnius 684 €), be Sodros. Skaičiuoklė visada parodo, kiek kainuotų kitas režimas.
Trys dalykai, kurių nerašo skelbimuose
- Gross yield yra rinkodara. Tarp 6,5 % ir 4,6 % yra vakansija, remontas ir mokesčiai. Sprendimą priimk pagal net yield ir pagal cash flow, ne pagal skelbimo skaičių.
- Paskola yra svertas į abi puses. Kol net yield didesnis už palūkanas, svertas kelia IRR. Kai EURIBOR pakyla ir palūkanos viršija net yield, kiekvienas pasiskolintas euras kainuoja. Pasitikrink su +1 pp palūkanų.
- Pirmas butas nuomai yra brangiausias mokymasis. Aš nuolat investuoju į NT, ir ne todėl, kad cash flow didelis, o todėl, kad butas su paskola yra priverstinis taupymas plius svertas plius apsauga nuo infliacijos. Bet skaičiai turi sueiti prieš pasirašant.
Dažni klausimai
Kuo skiriasi gross ir net yield?
Gross yield = metinė nuoma / buto kaina. 650 € per mėnesį už 120 000 € butą yra 6,5 %. Net yield atima vakansiją, administravimą, draudimą, remontą ir mokesčius, o į kainą įtraukia remontą ir pirkimo išlaidas: tas pats butas duoda apie 4,6 %. Skelbimuose visada rašomas gross, sprendimą priimk pagal net.
15 % GPM ar verslo liudijimas nuomai 2026 metais?
Nuo 2026 m. nuomos pajamos iki 50 000 € per metus apmokestinamos 15 % GPM be išlaidų atskaitymo. Verslo liudijimas gyvenamosios paskirties nuomai yra fiksuota metinė suma, kurią nustato savivaldybė: Vilniuje 2026 m. 684 €, be Sodros įmokų. Lūžio taškas Vilniuje: 684 / 0,15 = 4 560 € nuomos per metus, tai yra 380 € per mėnesį. Jei nuoma didesnė, liudijimas pigesnis. Skaičiuoklė rodo abu variantus.
Koks nuomos pajamingumas normalus Vilniuje?
2026 m. gross yield Vilniuje dažniausiai 4,5–6,5 %: naujos statybos centre 4–5 %, senesni butai miegamuosiuose rajonuose 6–7 %. Kaune ir Klaipėdoje 0,5–1 punktu daugiau. Viskas, kas žada 8 % ir daugiau, dažniausiai turi paslėptą remontą, vakansiją arba trumpalaikės nuomos darbą.
Ar verta pirkti butą nuomai su paskola?
Paskola didina grąžą nuo savo kapitalo (IRR), bet mažina mėnesio cash flow ir prideda EURIBOR riziką. Pavyzdyje su 70 % paskola prie 4,6 % palūkanų cash flow lieka apie 50 € per mėnesį, o IRR per 10 metų kyla nuo 6 % iki 8 %. Taisyklė: paskola verta tik jei net yield didesnis už paskolos palūkanas. Jei mažesnis, kiekvienas pasiskolintas euras tave kainuoja.
Kokią vakansiją įrašyti?
5 % reiškia apie 2,5 savaitės per metus be nuomininko: keitimasis, valymas, paieška. Ilgalaikei nuomai Vilniuje tai realistiška. Naujam butui pirmais metais arba mažesniame mieste skaičiuok 8–10 %. Trumpalaikei nuomai skaičiuoklė netinka, ten vakansija 30–50 % ir visai kitos išlaidos.
Kaip skaičiuoklė vertina buto kainos augimą?
Tik IRR eilutėje: nurodytas metinis augimas taikomas ir nuomai, ir buto kainai, o laikotarpio pabaigoje butas parduodamas ir grąžinamas paskolos likutis. Yield ir cash flow rodomi be augimo, nes tai yra šiandienos pinigai, kuriuos realiai gauni. Kainos augimas yra viltis, nuoma yra pajamos.
Orientaciniai skaičiai pagal tavo prielaidas. Mokesčių taisykles tikrink VMI, verslo liudijimo kainą savo savivaldybėje. Tai ne investavimo rekomendacija.
Galvoji apie NT investiciją?
Konsultacija su manimi: NT Lietuvoje ir Tenerifėje, svertas, skaičiai prieš pasirašant. 200 € už ~1 val. 15 min.
Užsisakyti konsultaciją →Gauk savaitės rinkų apžvalgą
NT rinka, EURIBOR, akcijos – kas savaitę viename laiške, paaiškinta žmogiškai.