Fiksuotos ar kintamos palūkanos: kada fiksavimas atsiperka

Fiksuotos ar kintamos palūkanos: atsakymas iš karto

Užbėgsiu į priekį. Fiksuotos palūkanos būsto paskolai verta rinktis tada, kai EURIBOR šuolis vienu ar dviem punktais sulaužytų tavo biudžetą. Jei nesulaužytų, kintama norma plius rezervas plius papildomos įmokos laimi visur, išskyrus scenarijų, kai EURIBOR greitai šoka punktu ar daugiau ir ten lieka.

Kodėl šitas klausimas grįžo būtent dabar? Todėl, kad šešių mėnesių EURIBOR 2026-09-22 buvo 2,999 %, o sausio 2 d. dar 2,105 % (euribor-rates.eu). ECB indėlių norma nuo rugsėjo 16 d. yra 2,50 % (ECB), o Swedbank skaičiuoklė šiandien jau rodo 3,013 %. Kai norma kyla, visi pradeda galvoti apie fiksavimą. Dažniausiai tada, kai jis jau pabrango.

Kintamos palūkanos yra EURIBOR plius banko marža: marža nekinta, EURIBOR perskaičiuojamas dažniausiai kas pusmetį. Fiksuotos palūkanos yra viena norma sutartam laikotarpiui, dažniausiai penkeriems metams, o po jo paskola grįžta į kintamą normą. Kur EURIBOR juda ir kada ECB posėdžiai, rašau gyvame EURIBOR puslapyje.

Kokias fiksuotas palūkanas skelbia bankai

Trumpas atsakymas: jokių. Šiandien peržiūrėjau Swedbank, SEB ir Citadele puslapius. Fiksuotą normą pasirinkti galima visuose trijuose, bet jos skaičiaus nėra nė viename.

• Swedbank. Fiksuoja tik penkeriems metams, po to norma automatiškai tampa kintama. Skaičiuoklėje fiksuotos normos laukas tuščias, numatyta marža 1,7 % (Swedbank).
• SEB. Fiksuoja 2, 3, 5 arba 10 metų, o jei visas terminas iki 10 metų, visam laikui. Tipiniame pavyzdyje tik kintama 4,3 % norma (SEB).
• Luminor ir Šiaulių bankas. Jų sąlygų šiandien nepatikrinau, todėl apie jas nieko netvirtinu. Klausk tiesiogiai.

Tikrą fiksuotą normą sužinosi tik paprašęs individualaus pasiūlymo, ir čia įstatymas tavo pusėje. Nuo 2025-05-01 kredito davėjai, kurių suteiktų kreditų likutis ne mažesnis nei 50 mln. EUR, privalo pateikti bent du pasiūlymus: su kintama ir su bent penkeriems metams fiksuota norma. Be to, fiksuota norma negali viršyti kintamos daugiau, nei pateisina objektyvus finansavimo ir rizikos skirtumas (Su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymas, 7 str. 4–5 d., 18 str. 3 d.).

Vienintelis viešas skaičius yra ECB statistika: vidutinė naujų būsto paskolų norma Lietuvoje pagal fiksavimo laikotarpį (ECB duomenų portalas).

2026 m.	Kintama (iki 1 m.)	Fiksuota 1–5 m.	Skirtumas
Kovas	3,78 %	4,25 %	0,47 pp
Balandis	3,85 %	4,33 %	0,48 pp
Gegužė	3,93 %	4,44 %	0,51 pp
Birželis	4,00 %	4,53 %	0,53 pp
Liepa	4,06 %	4,89 %	0,83 pp

Pavasarį fiksavimas kainavo apie pusę punkto, liepą jau 0,83. Eilutė šokinėja (2025 m. rugpjūtį fiksuotų 1–5 m. vidurkis buvo 8,27 %), todėl žiūriu į kryptį, ne į vieną mėnesį. Skaičiuoju su 0,83 punkto priedu, o kitokius priedus rasi žemiau.

Lūžio taško matematika

Prielaidos: 150 000 EUR paskola, 30 metų, anuitetas, marža 1,8 %. Šiandienos kintama norma yra 2,999 % plius 1,8 %, tai yra 4,80 %, ir įmoka 787,00 EUR. Fiksuota penkeriems metams 5,63 %, įmoka 863,96 EUR. Skirtumas 76,96 EUR per mėnesį.

Bet tikroji draudimo kaina didesnė nei 76,96 × 60 = 4 617,60 EUR. Kodėl? Todėl, kad prie aukštesnės normos didesnė įmokos dalis eina palūkanoms. Po penkerių metų su fiksuota liktum skolingas 138 928 EUR, su kintama 137 348 EUR. Sudėjus abu dalykus, jei EURIBOR stovės, fiksavimas per penkerius metus kainuos 6 198 EUR.

Dabar scenarijai: pirmą pusmetį EURIBOR 2,999 %, po to persikelia į naują lygį ir ten lieka. Fiksuota per tuos penkerius metus sumoka 40 765 EUR palūkanų.

EURIBOR	Kintama įmoka	Palūkanos per 5 m.	Kas laimi
−1 pp (1,999 %)	699,98 EUR	27 950 EUR	Kintama, 12 815 EUR
Lieka (2,999 %)	787,00 EUR	34 568 EUR	Kintama, 6 198 EUR
+0,5 pp (3,499 %)	832,40 EUR	37 898 EUR	Kintama, 2 867 EUR
+1 pp (3,999 %)	879,00 EUR	41 242 EUR	Fiksuota, 476 EUR
+2 pp (4,999 %)	975,56 EUR	47 959 EUR	Fiksuota, 7 193 EUR

Lūžio taškas yra 3,93 %. Jei po pusmečio EURIBOR šoktelėtų iki 3,93 % ir ten išbūtų likusius ketverius su puse metų, abu variantai kainuotų vienodai. Jei kyla palaipsniui, lygiu žingsniu kas pusmetį, paskutiniame perskaičiavime jis turi būti jau 4,70 %, tai yra 1,7 punkto aukščiau nei šiandien.

Kas turi įvykti, kad fiksuota laimėtų? EURIBOR turi pakilti maždaug punktu ar daugiau, ir greitai. O kas turi įvykti, kad ji pralaimėtų? Užtenka, kad nieko neįvyktų.

Ar tokie šuoliai būna? Būna. 2022 m. sausio 3 d. šešių mėnesių EURIBOR buvo −0,539 %, o 2024 m. sausio 2 d. jau 3,861 % (euribor-rates.eu). Plius 4,4 punkto per dvejus metus. Jei šiandien pasikartotų toks šuolis, kintama įmoka mūsų pavyzdyje pasiektų 1 216,15 EUR, o fiksuota per penkerius metus sutaupytų 18 240 EUR. Štai nuo ko tu draudiesi.

Be to, 12 mėn. EURIBOR (3,332 %) jau aukštesnis už 6 mėn. (2,999 %). Grubiai iš jų išeina, kad rinka po pusmečio 6 mėn. EURIBOR kainuoja apie 3,6 %. Dalis kilimo jau įskaičiuota į fiksuotą pasiūlymą, todėl „fiksuok, nes kils“ reiškia pirkti draudimą nuo to, ką rinka jau įkainojo.

Kitoks priedas — kitas lūžio taškas:

Priedas	Fiksuota norma	Įmoka didesnė	Lūžio taškas
0,5 pp	5,30 %	45,96 EUR	3,56 % (+0,56 pp)
0,83 pp	5,63 %	76,96 EUR	3,93 % (+0,93 pp)
1,0 pp	5,80 %	93,13 EUR	4,12 % (+1,12 pp)
1,2 pp	6,00 %	112,33 EUR	4,35 % (+1,35 pp)

Taisyklė paprasta: EURIBOR turi pakilti šiek tiek daugiau nei priedas, ir tai turi įvykti per pirmus metus. Viskas.

Išankstinio grąžinimo kaštai: čia skirtumas didžiausias

Įstatymas leidžia grąžinti kreditą ar jo dalį bet kada. Bankas gali reikalauti kompensacijos, bet ji negali viršyti 3 % grąžinamos sumos ir netaikoma, jei grąžini palūkanų normos keitimo dieną (įstatymo 20 str.). Formulė nustatyta Lietuvos banko valdybos nutarimu Nr. 03-177: ji skaičiuoja tavo normos ir dabartinės rinkos normos skirtumą iki artimiausio palūkanų keitimo (arba iki sutarties pabaigos, jei norma fiksuota visam laikui), o neigiamas rezultatas laikomas nuliu.

Kintamoms tai beveik nieko nereiškia. Formulė skaičiuoja tik iki kito perskaičiavimo ir su ta pačia marža. Jei iki perskaičiavimo liko trys įmokos, o EURIBOR nukrito 0,3 punkto, 145 000 EUR likučiui išeitų apie 0,07 %, tai yra 108 EUR. O SEB ir Swedbank kintamos paskolos išankstinį grąžinimą ir taip daro nemokamą (Swedbank — nuo 300 EUR).

Fiksuotoms formulė skaičiuoja iki fiksavimo pabaigos. Pavyzdys: po dvejų metų su 5,63 % likutis 145 940 EUR, iki fiksavimo pabaigos 36 įmokos.

• Banko šiandien siūloma norma likusiems trejiems metams mažesnė 0,5 punkto: kompensacija apie 1,36 %, arba 1 978 EUR.
• Mažesnė 1 punktu: apie 2,73 %, arba 3 985 EUR.
• Mažesnė 1,1 punkto ir daugiau: atsiremi į 3 % lubas, 4 378 EUR.
• Didesnė nei tavo: nulis.

Atkreipk dėmesį į asimetriją. Fiksuota kainuoja būtent tada, kai palūkanos krito, o tai lygiai tas momentas, kai labiausiai norėtum iš jos išeiti ir refinansuoti. Pereiti iš fiksuotos į kintamą tame pačiame banke vidury laikotarpio irgi kainuoja: Swedbank 0,084 % už kiekvieną likusį mėnesį (ne mažiau 1,5 %), SEB 1,5 % arba 3 %, priklausomai nuo likusio fiksavimo termino.

Būsto paskolos refinansavimas 2026: kada apsimoka

Nuo 2025-02-01 veikia refinansavimas supaprastinta tvarka (LRT, 2024-10-17; įstatymo 24¹–24² str.). Sąlygos keturios: likutis nedidinamas, įkeistas tas pats turtas, terminas neilginamas, mokėjimai be vėlavimų. Naudotis gali ne dažniau kaip kartą per 2 metus.

Kintamos paskolos atveju iš tavęs negali reikalauti nei kompensacijos, nei mokesčių už dokumentus. Notarą ir registrą apmoka naujas bankas, o privalomo turto vertinimo išlaidas atlygina per 30 dienų nuo sutarties. Gali likti tik tarpininko komisinis. Senasis bankas gali pasiūlyti nemokamai pakeisti sąlygas, o tu gauni bent 30 dienų apsispręsti.

Fiksuotai paskolai ši išimtis netaikoma. Todėl fiksuotą refinansuok fiksavimo pabaigos dieną: tada kompensacijos nėra pagal įstatymą, o SEB tai įrašė ir į įkainius.

Kiek duoda derybos? Štai 0,5 punkto mažesnė marža (nuo 2,3 % iki 1,8 %) prie dabartinio EURIBOR:

Likutis	Liko metų	Įmoka mažėja	Sutaupai iš viso
140 000 EUR	27	41,71 EUR	13 512 EUR
100 000 EUR	20	27,68 EUR	6 644 EUR
60 000 EUR	12	15,08 EUR	2 171 EUR
30 000 EUR	6	6,96 EUR	501 EUR

Kitaip tariant, maržos dešimtoji verta tiek, kiek didelis likutis ir ilgas likęs terminas. Supaprastinta tvarka kintamai paskolai kaštų praktiškai nėra, todėl apsimoka bet koks maržos sumažinimas. Refinansuojant ne supaprastinta tvarka (didini sumą ar ilgini terminą), prisideda sutarties mokestis (Swedbank 0,4 %, mažiausiai 180 EUR), notaras ir registras. Vien 0,4 % mokestis lentelės pavyzdžiuose atsiperka per 13–26 mėnesius.

Ką daryčiau tavo vietoje

Būsto paskolą visada vadinau gerąja paskola: skoliniesi šiandienos pinigus, grąžini nuvertėjusius. Kur bus EURIBOR po trejų metų, nežinau aš, nežinai tu ir nežino bankas. Todėl nespėlioju, o skaičiuoju, kiek kainuoja klaida kiekviena kryptimi.

• Paprašyčiau abiejų pasiūlymų raštu. Tai tavo teisė. Palyginčiau priedą: jei fiksuota daugiau nei punktu aukštesnė už kintamą, draudimas brangus.
• Pasidaryčiau streso testą. Mūsų pavyzdyje +2 punktai reiškia 975,56 EUR įmoką. Jei ji telpa į biudžetą, likčiau su kintama. Jei netelpa, fiksuočiau, ir tai būtų protingas sprendimas, ne silpnumas.
• Su kintama susikurčiau savo draudimą. Mokėčiau fiksuotos dydžio įmoką, 863,96 EUR, o skirtumą grąžinčiau papildomai. Jei EURIBOR stovės, po penkerių metų būčiau skolingas 132 141 EUR, o su fiksuota 138 928 EUR. Tai 6 787 EUR mažiau skolos, ir tas pats pinigų srautas.
• Derėčiausi dėl maržos kas dvejus metus. EURIBOR nepakeisi, maržą gali, o įstatymas tam davė nemokamą įrankį.
• Jei jau turi fiksuotą, kalendoriuje pasižymėk fiksavimo pabaigos dieną. Tą dieną grąžinimas ir refinansavimas be kompensacijos.

Jei tik ruošiesi pirkti, pirma pasitikrink banko 6 % testą (plačiau apie pirmą būstą su 10 % įnašu), o prieš papildomas įmokas susikurk 3–6 mėnesių rezervą.

Užduotis tau čia pat: įsivesk savo likutį, terminą ir maržą būsto paskolos skaičiuoklėje ir pažiūrėk scenarijų „EURIBOR +1 pp“. Jei tas skaičius tave gąsdina, fiksavimas tau. Jei ne, tavo draudimas yra rezervas ir papildoma įmoka.

Dažni klausimai

EURIBOR iš euribor-rates.eu, ECB normos ir statistika iš ecb.europa.eu, įstatymas ir Lietuvos banko taisyklės iš e-seimas.lrs.lt, bankų sąlygos iš jų svetainių, viskas patikrinta 2026-09-24. Fiksuota 5,63 % norma yra mano prielaida pagal ECB vidurkių skirtumą, ne banko pasiūlymas. Skaičiavimai atlikti ta pačia matematika, kuri veikia butkevicius.eu būsto paskolos skaičiuoklėje. Tai ne finansinė rekomendacija.

Pasiskaičiuok pats