Nuoma ar pirkimas: kada apsimoka pirkti butą

Kaip skaičiuojama

Pradinis įnašas apatinę ribą turi pagal Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatus, galiojančius nuo 2026-08-01: pirmam būstui pakanka 10 %, jei tu ir bendraskoliai dabar ir pastaruosius 5 metus neturėjote nuosavo gyvenamojo būsto; antram ir paskesniam — 30 %, su 15 % išimtimi, kai kiekvienos jau turimos paskolos likutis sumažėjęs bent iki pusės pradinio dydžio. Skaičiuoklė bazinę 30 % ribą taiko visada, nes išimtis priklauso nuo tavo konkrečių ankstesnių paskolų, kurių čia neįvedi.

„Lūžio metai“ — metai, nuo kurių pirkimo grynasis turtas lenkia nuomos variantą ir nuo tada lieka priekyje (tikrinama iki 40 metų), todėl jie niekada neprieštarauja laimėtojui. „Lūžio grąža“, „lūžio augimas“ ir „lūžio nuoma“ ieškomi bisekcijos būdu: kokia turi būti kiekvienas iš šių trijų kintamųjų, kad po pasirinktų metų skirtumas taptų lygiai nuliui — rodoma tik tada, jei atsakymas patenka į slankiklio ribas.

Jautrumo lentelė po grafiku rodo tą patį klausimą iš šešių pusių: kas atsitinka skirtumui, jei grąža, būsto augimas ar nuoma pasislenka ±2 punktus arba ±20 %, ir per kiek metų tuomet ateina lūžis. „Lūžio disciplina“ atsako į kitą klausimą — ties kokiu investavimo drausmingumo lygiu (0–100 %) rezultatas persiverčia į kitą pusę prie visų kitų dabartinių skaičių; kai atsakymas „nepriklauso“, tai reiškia, kad prie tavo įvestų sąlygų laimėtojas tas pats, nesvarbu, ar skirtumas investuojamas, ar pravalgomas.

Trys dalykai, kurių nerašo kitos LT skaičiuoklės

1. Paskola paverčia infliaciją tavo sąjungininku

Anuiteto įmoka nesiriša prie kainų ir atlyginimų: prie numatytųjų skaičių ji 780,03 €/mėn. ir keičiasi tik kartu su EURIBOR (skaičiuoklė jį laiko pastovų). Nuoma su 3 % metiniu augimu elgiasi kitaip: 750 € pirmais metais, 844 € penktais, 979 € dešimtais, 1 315 € dvidešimtais. Skolinies šiandienos brangius eurus ir grąžini juos vėlesnių metų pigesniais. Tai nėra spekuliacija dėl kainų — taip veikia nominali skola infliacinėje aplinkoje, o palyginimas „įmoka ar nuoma šiandien“ šio efekto neparodo, nes mato tik vieną tašką laike, o ne visą trajektoriją.

2. Disciplina svarbi abiem pusėms, ne tik nuomininkui

„Nuomokis ir investuok skirtumą“ patarimas tyli apie svarbiausią kintamąjį: ar tu tikrai investuoji. Ir investuoti skirtumą tenka ne visada nuomininkui, o tam, kuris tą mėnesį moka mažiau. Su 30 % įnašu pirkėjo išlaidos (744,19 €/mėn.) jau pirmą mėnesį mažesnės už nuomą, o nuomai augant skirtumas tik didėja, todėl investuoja pirkėjas. Prie 9 % investicijų grąžos (jau nemenka prielaida) pirkimas laimi tik jei bent 31,02 % kiekvieno sutaupyto euro iš tikrųjų patenka į portfelį: prie 100 % disciplinos pirkimas laimi 63 673 €, prie 0 % (viskas pravalgoma) nuoma laimi 28 630 €. Slankiklis „Investavimo disciplina“ tam ir yra: pasistatyk save sąžiningai, ne kaip idealų investuotoją iš skaičiuoklės.

3. Iš NT uždirbi tada, kai perki — ne tada, kai laikai

Lietuvos gyvenamojo NT grynoji grąža po mokesčių, nusidėvėjimo ir remonto dažnai lieka žemiau 6 % per metus, kai globalus ETF portfelis be jokio papildomo vargo duoda apie 8 %. Mano mažoji bendrija turi 28 m² butą, kurį ruošiu nuomai, o planas — nuomos pajamas panaudoti kaip svertą kitam objektui. Bet žinau, kad ta strategija veikia dėl geros pirkimo kainos ir sverto, ne todėl, kad NT savaime pranoksta indeksą. Ši skaičiuoklė modeliuoja tavo įvestą kainą tokią, kokia ji yra: jei permoki, pirkimo pergalė čia bus tik popieriuje, ne banke.

Kainą, kurią įvedi laukelyje „Buto kaina“, realiame gyvenime nulemia ne skelbimas, o derybos ir tai, kiek variantų apskritai matai. Aš pats niekada nemetu kainos telefonu — atvažiuoju, pasižiūriu, tada kalbuosi, ir dažniausiai geriausius pasiūlymus randu ne portaluose, o važinėdamas po rajoną ir kalbėdamasis su žmonėmis. Skaičiuoklė šito už tave nepadarys: ji tik parodo, kiek konkreti kaina kainuoja per 20 metų, palyginus su nuoma. Pati kaina — tavo namų darbas.

Dažni klausimai

Šaltiniai

• Lietuvos bankas, „Atnaujinti Atsakingojo skolinimo nuostatai“ — pirmam būstui 10 % įnašas nuo 2026-08-01, antram/paskesniam 30 % (15 % išimtis pusiau grąžintoms paskoloms), DSTI ≤ 50 % prie 6 % palūkanų testo.
• LRT, „Oficialu: pirmam būstui pradinis įnašas mažėja iki 10 proc.“ — patvirtina LB taisyklių santrauką ir įsigaliojimo datą.
• euribor-rates.eu, 6 mėn. EURIBOR — 3,013 % (2026-09-23, naujausia paskelbta reikšmė).
• VMI, NT mokestis 2026 — pagrindinio būsto formulė (vertė − 450 000 €) × tarifas (didmiesčiai 0,1 %), ta pati kaip nt-mokescio skaičiuoklėje.
• VMI, gyventojų pajamų mokestis, Mokestinių ginčų komisijos išaiškinimas — būsto pardavimo pajamos neapmokestinamos, kai jame ne trumpiau kaip 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta.

Orientacinis modelis, ne investavimo ar mokesčių rekomendacija. Nemodeliuojama: banko mokumo patvirtinimas (DSTI, 6 % testas — žr. būsto paskolos skaičiuoklę), 15 % įnašo išimtis antram būstui su iš dalies grąžinta paskola, EURIBOR perskaičiavimas per paskolos laikotarpį (norma laikoma fiksuota), pardavimo brokerio komisinis parduodant butą laikotarpio pabaigoje, progresinis GPM tarifas investicijų pelnui virš 12 VDU (taikomas vienas fiksuotas tarifas), tuštybės (vacancy) rizika, jei nuomotum, ir bet kokia nuosavybė už Lietuvos ribų.