Pasiūlymas, kurio nepriėmiau
Vilą pirkau iš brėžinių. Kai pasirašiau sutartį, nebuvo nieko: tik išnuomota žemė, brėžiniai ir vizualizacijos. Už pilnai įrengtą vilą sumokėjau 152 000 EUR, dalimis pagal statybų eigą.
Šiandien ji stovi Uluwatu, yra išnuomota ir kas mėnesį atneša pinigų. Ir už ją gavau 220 000 EUR pasiūlymą.
Video „Kaip nusipirkti NT pigiau“ tai pasakiau taip: jei parduočiau, būtų „beveik 70 tūkst. eurų pelno“ per 2,5 metų. Skaičius tikras, bet nepilnas: jame nėra nė vieno kašto. Taip kalbėti lengva, ir aš pats taip pakalbėjau. Todėl čia skaičiuoju iki galo.
Kodėl nepardaviau? Todėl, kad vila dirba. Nuo 2025 m. lapkričio iki 2026 m. rugpjūčio gavau 17 013 EUR, o vien rugpjūtį — 2 241 EUR. Tai pinigai į sąskaitą po Indonezijos mokesčių ir administravimo, iš mano mėnesinių raportų iš valdymo kompanijos. Visus mėnesius po vieną rodau puslapyje 152 000 EUR į vilą Balyje: visi skaičiai.
Tai kol kas vilą laikau. O parduosiu, kai pasistatys Amaja ir Jūra. Abu teiginiai tiesa vienu metu: šiandien laikau, parduosiu vėliau.
Kodėl laukiu, o ne parduodu dabar? Todėl, kad kol Amaja ir Jūra statomos, NORI yra vienintelė mano vila Balyje, kuri jau neša pinigus. Pardavęs dabar, likčiau be pajamų, o pardavimo pinigus tektų kur nors laikyti, kol naujos vilos bus baigtos. O pinigai nemėgsta užsistovėti.
Štai matematika
Pardavimas Balyje turi niuansą, kuris daugumai būna nemalonus. Mokestis skaičiuojamas nuo visos pardavimo sumos, ne nuo pelno. Su sutvarkytu Indonezijos mokesčių mokėtojo numeriu (NPWP) ar rezidento statusu jis yra 10 %, be jo — 20 %. Agentas pasiima dar apie 5 %.
Kodėl tai skaudu? Todėl, kad mokestis nepriklauso nuo to, ar uždirbai. Jei vilą parduočiau už tiek pat, kiek pirkau, už 152 000 EUR, vis tiek sumokėčiau 15 200 EUR mokesčio ir 7 600 EUR agentui. Tai 22 800 EUR nuostolio be jokio prieaugio.
Skaičiuoju su 10 % ir parduodamas per agentą:
| Žingsnis | Skaičiavimas | EUR |
|---|---|---|
| Pasiūlymas | gautas, nepriimtas | 220 000 |
| Indonezijos mokestis | 10 % × 220 000 | −22 000 |
| Agentas | 5 % × 220 000 | −11 000 |
| Lieka rankose | 220 000 − 22 000 − 11 000 | 187 000 |
| Pirkimo kaina | 2023 m., pilnai įrengta | −152 000 |
| Prieaugis po kaštų | 187 000 − 152 000 | 35 000 |
| Nuoma per 10 mėn. | jau gauta, 2025-11 → 2026-08 | +17 013 |
| Iš viso | 35 000 + 17 013 | 52 013 |
„Beveik 70 000“ yra 220 000 minus 152 000, tai yra 68 000. Tai skaičius prieš mokestį ir agentą. Po jų lieka 35 000. Kaštai suvalgo 33 000 EUR, beveik pusę popierinio pelno.
Dabar blogesnis variantas. Be NPWP mokestis yra 20 %, tai yra 44 000 EUR. Tuomet rankose lieka 165 000, o prieaugis po kaštų — 13 000 EUR. Iš tų pačių 68 000. Todėl mokesčių statusą sutvarkyti būtina, kitaip mokestis suvalgo beveik visą prieaugį.
Nuomą rodau atskira eilute sąmoningai. Tuos 17 013 EUR jau gavau, ir jie lieka mano nepriklausomai nuo to, ar parduosiu. Pardavimo prieaugis yra atskiras klausimas.
Ir dar viena eilutė, kurios lentelėje nėra: Lietuvoje pajamas iš užsienio būtina deklaruoti. Lietuvos pusės čia neskaičiuoju, nes ji priklauso nuo tavo situacijos. Mokesčių klausimai — VMI.
Kodėl vis tiek parduosiu
Podcaste „Superkam NT #31“ man uždavė tiesų klausimą: jei vila gerai uždirba, kam ją parduoti? Atsakymas — penki punktai (antrą ir trečią pokalbyje pridūrė pašnekovas).
- Šviežia vila turi didžiausią vertės prieaugio potencialą. Pirmus maždaug penkerius metus nauja vila turi daug didesnį vertės prieaugio potencialą nei po 15 metų nuomos. Pirkėjai Balyje ieško vilų su istorija: su raportais, užimtumu, atsiliepimais. Mano vila tokią istoriją jau turi ir dar yra nauja. Pabrėžiu: tai mano hipotezė, ne įrodytas faktas.
- Balio drėgmė vilas sendina daug greičiau. Trejų metų vila Balyje nėra trejų metų butas naujame name Lietuvoje. Uluwatu sausiau nei Ubude, o gerai suprojektuotos vilos su nuožulniais stogais, pakelta statyba ir oro cirkuliacija pelėsį suvaldo. Bet klimatas lieka klimatu, ir kiekvieni metai vilai kainuoja daugiau nei butui.
- Nauja vila — naujas nuomos terminas. Balyje žemės neperki, ją nuomojiesi. Mano NORI atveju terminas yra 25+25 metai, o po pirmų 25 metų dėl kainos reikės derėtis iš naujo. Neapmokėjus pratęsimo, žemė ir pastatai grįžta žemės savininko šeimai be kompensacijos. Kodėl tai svarbu pardavimui? Todėl, kad pirkėjas perka ne tik vilą, bet ir likusį terminą, o kiekvieni mano laikymo metai tą terminą trumpina. Kaip veikia leasehold Balyje, išskaidžiau atskirai.
- Likvidumą noriu patikrinti, kol turiu kelias vilas, o ne dvidešimt. Kol kas nesu pardavęs nė vienos vilos Balyje. Įsivaizduoju, kad parduosiu lengvai, bet realybė gali būti kitokia. Jei paaiškės, kad likvidumo nėra, geriau tai sužinoti dabar, kol vilų nedaug.
- Pilnas pasyvas kainuoja ROI. Aš noriu būti investuotojas, o ne darytojas. Bet už visišką pasyvą moku: kai užimtumas virš 85 %, valdymo kompanija pasiima 15 % nuo pajamų po mokesčių. Paprašyti brokerio parduoti vilą nėra sunkus darbas, o ROI jis pakelia ženkliai. Kai suki projektus, neleidi jiems pasenti.
Ko atsisakau parduodamas
Kiekvienas sprendimas turi kainą, ir ją geriau įvardyti iš anksto. Parduodamas atsisakau keturių dalykų.
- 33 000 EUR kaštų. Mokestis ir agentas. Jei vilą laikyčiau, šitų pinigų nemokėčiau.
- Pajamų. Per paskutinius tris mėnesius, birželį–rugpjūtį, vila atnešė 6 893 EUR. Tai 18,14 % metinių nuo 152 000 EUR. Teisingiau skaičiuoti nuo to, ką gaučiau pardavęs: nuo 187 000 EUR tas pats pinigų srautas yra 14,7 % metinių. Vis tiek gerai, ir būtent todėl neskubu.
- Laiko be pajamų. Nauja vila iš brėžinių nieko neneša, kol statoma. Mano NORI statėsi 18 mėnesių vietoj žadėtų 12–14.
- Dalies ramybės. Pardavimas yra darbas: agentas, pirkėjas, dokumentai, mokesčiai. Visiškas pasyvas baigiasi tą dieną, kai nusprendi parduoti.
Rotacija, ne flipinimas
Mano planas — laikyti tris keturis projektus vienu metu ir juos rotuoti. Kai pasistato nauja vila, seniausia išeina. Pirmas įėjo, pirmas ir išeina.
Kodėl rotuoti? Todėl, kad perkant iš brėžinių kaina būna 20–30 %, kartais net 40 % mažesnė nei rinkos. Kiekvienas ratas iš naujo pagauna tą nuolaidą ir naują nuomos terminą, o pinigai neužsistovi senstančioje viloje.
Bet tai nėra flipinimas. Nusipirkti iš brėžinių ir parduoti vos pastačius neveikia: „tokių gudruolių yra daug“, pirkėjai ieško vilų su istorija, o su mokesčiu nuo visos sumos pelnas gali ištirpti iki nulio. Aš parduodu pastatytą, išnuomotą vilą su raportais. Tai kitas produktas.
Kas turi įvykti, kad rotacija pavyktų? Amaja ir Jūra turi būti pastatytos ir dirbti bent jau ne prasčiau nei NORI, o pirkėjas turi atsirasti už kainą, kuri po mokesčio ir agento dar palieka prieaugį. Amaja statoma ten, kur stovi to paties operatoriaus COZ Boutique vilos, o jos dirba gerokai geriau nei mano NORI, nes vieta geresnė. Tai ir mano pamoka apie mikrolokaciją.
O kas turi įvykti, kad nepavyktų? Pakanka, kad pirkėjo už normalią kainą nebūtų. Arba kad Amaja ir Jūra vėluotų: Balyje 6, 8, net 12 mėnesių vėlavimas yra normalu, todėl mano pardavimo data slankioja kartu su statybomis.
Ką daryčiau tavo vietoje
Jei tau kas nors sako, kiek „uždirbtum“ pardavęs vilą Balyje, padaryk tris veiksmus čia pat:
- Iš pardavimo kainos atimk 10 % mokesčio nuo visos sumos. Be NPWP — 20 %.
- Atimk dar apie 5 % agentui.
- Tik po to atimk pirkimo kainą. Kas lieka, ir yra tavo prieaugis.
Jei perki dabar, paklausk vystytojo: nuo kada skaičiuojamas nuomos terminas, nuo sutarties ar nuo statybų pabaigos, ir kiek jo liks, kai norėsi parduoti. O nuomos grąžą su savo skaičiais pasitikrink NT nuomos pelningumo skaičiuoklėje. Jei skaičius tau vis dar patinka po visų kaštų — gerai. Jei ne, geriau tai sužinoti prieš pervedant pinigus.
Dažni klausimai
Kodėl parduoti vilą Balyje, jei ji pelninga?
Nes pelningumas yra tik viena pusė. Mano vila per paskutinius tris mėnesius atnešė 18,14 % metinių nuo pirkimo kainos, bet nuo sumos, kurią gaučiau pardavęs, tai 14,7 %. Be to, mano hipotezė yra ta, kad šviežia vila pirmus maždaug penkerius metus turi didžiausią vertės prieaugio potencialą. Balio drėgmė vilas sendina daug greičiau nei butus Lietuvoje, o nuomos terminas kasmet trumpėja. Pardavęs ir nusipirkęs naują iš brėžinių, gaunu naują terminą ir naują nuolaidą.
Kiek kainuoja parduoti vilą Balyje?
Du pagrindiniai kaštai: Indonezijos mokestis nuo visos pardavimo sumos, 10 % su NPWP ar rezidento statusu ir 20 % be jo, bei agento komisiniai, apie 5 %. Parduodant už 220 000 EUR su 10 % mokesčiu, tai 22 000 + 11 000 = 33 000 EUR. Ir dar prarandi mėnesines nuomos pajamas.
Kaip apmokestinamas vilos pardavimas Balyje?
Mokestis skaičiuojamas nuo visos pardavimo sumos, ne nuo pelno. Su sutvarkytu NPWP ar rezidento statusu jis yra 10 %, be jo — 20 %. Pirkus už 152 000 EUR ir pardavus už 220 000 EUR, be statuso mokestis būtų 44 000 EUR, ir po agento komisinių prieaugio liktų 13 000 EUR. Lietuvoje pajamas iš užsienio taip pat būtina deklaruoti.
Ar lengva parduoti vilą Balyje?
Nežinau, ir sakau tai tiesiai. Gavau vieną pasiūlymą, 220 000 EUR, bet vienas pasiūlymas dar nėra likvidumas. Kol kas nesu pardavęs nė vienos vilos Balyje, todėl noriu tai patikrinti turėdamas kelias vilas, o ne dvidešimt. Pirkėjai ieško vilų su nuomos istorija, o kai kuriose vietose, pavyzdžiui, Lovinoje salos šiaurėje, perparduoti labai sunku.
Kas yra off-plan rotacija?
Tai kai vilą perki iš brėžinių, dažnai 20–30 %, kartais net 40 % pigiau nei rinkos kaina, ją išnuomoji, o kai pasistato nauja, seniausią parduodi. Aš planuoju laikyti tris keturis projektus vienu metu. Tai nėra flipinimas: parduodu pastatytą, išnuomotą vilą su raportais, ne ką tik baigtą, be nuomos istorijos.
Kada geriausia parduoti vilą Balyje?
Mano logika: kol vila dar šviežia, turi nuomos istoriją ir ilgą likusį nuomos terminą. Mano hipotezė — pirmieji maždaug penkeri metai, bet tai ne įrodytas faktas. Konkretų momentą diktuoja portfelis: NORI parduosiu, kai bus pastatytos Amaja ir Jūra. Ir tik su sutvarkytu mokesčių statusu, kitaip mokestis bus ne 10, o 20 %.
Tai nėra investicinė rekomendacija. Dalinuosi savo patirtimi. Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Skaičiai iš mano mėnesinių raportų, atnaujinta 2026-09-27.