Kodėl pradedu nuo to, kam netinka
2023 m. investavau 152 000 EUR į vieno miegamojo vilą NORI projekte, Uluwatu. Per pirmus dešimt nuomos mėnesių ji atnešė 17 013 EUR, tai 13,43 % metinės grąžos. Tai ne prognozė, o mano mėnesiniai raportai iš valdymo kompanijos. Visų dešimties mėnesių skaičius rasi atskirai.
Ir vis tiek šitą puslapį rašau apie tai, kam Balis netinka. Kodėl? Todėl, kad gražūs procentai pritraukia ir tuos žmones, kuriems ši investicija pakenktų. Geriau, kad atkristum dabar, skaitydamas, nei po dvejų metų, kai pinigai jau bus įstrigę saloje už 20 valandų skrydžio.
Kas turi įvykti, kad investicija į vilą Balyje pavyktų? Į šitą klausimą atsako kiekviena vystytojo skrajutė. Aš klausiu atvirkščiai: kas turi įvykti, kad nepavyktų? Beveik visada atsakymas slypi ne viloje, o paties investuotojo situacijoje.
Pinigai
1. Netinka, jei pinigų gali prireikti per penkerius metus
Skaičiuoju, kad vila atsipirks per 5–6 metus, o mano pradinis planas buvo ją nuomoti penkerius metus ir tik po to parduoti. Tai reiškia, kad pinigai penkerius metus gyvena ten, ne tavo sąskaitoje.
Ir sakau atvirai: likvidumo pats dar nepatikrinau. Pasiūlymą už 220 000 EUR gavau („Kaip nusipirkti NT pigiau“), bet pasiūlymas nėra pardavimas. Kiek užtruks sandoris ir kiek liks po mokesčio, sužinosiu tik pardavęs. Todėl likvidumą noriu išbandyti pats ir pamatyti, kas iš tikrųjų gaunasi („Superkam NT #31“). Plačiau: kodėl parduosiu savo pirmą vilą.
O planas nusipirkti iš brėžinių ir iškart pastačius perparduoti su pelnu neveikia: tokių gudruolių daug, o pirkėjai ieško vilų su nuomos istorija.
Ko teks atsisakyti? Likvidumo. Jei šitų pinigų gali prireikti anksčiau, Balis ne tau.
2. Netinka, jei tų pinigų prarasti negali
Vilos Balyje prasideda nuo maždaug 140 000 EUR. Tai ne suma „pabandyti“.
Jei šitie pinigai yra tavo rezervas, būsto įnašas ar viskas, ką sukaupei, Balis tau netinka. Kodėl? Todėl, kad dalies rizikų čia nesuvaldo niekas: nei tu, nei vystytojas. Rupija, reguliacija, potvyniai — apie šias rizikas žemiau.
Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Tai ne formalumas puslapio apačioje, o tiesa. Į Balį dėk tik tokią sumą, kurios praradimas tavo gyvenimo nesugriautų.
3. Netinka, jei be paskolos neišeina
Balyje užsieniečiui paskolos realiai negausi. Veikiantis kelias — paskola Lietuvoje, įkeičiant čia turimą neįkeistą nekilnojamąjį turtą. Neturi nei laisvų pinigų, nei neįkeisto turto Lietuvoje? Kol kas stop.
Gera žinia ta, kad visos sumos iš karto nereikia. Mokėjau dalimis pagal statybų eigą, o didžiausias vienkartinis mokėjimas buvo apie 30 000 EUR už žemės nuomą. Bet dalimis nereiškia pigiau: visa suma vis tiek turi būti tavo, tik išdėstyta per statybų laikotarpį.
4. Netinka, jei tikiesi pilnos grąžos nuo pirmo mėnesio
Mano pirmas nuomos mėnuo, 2025 m. lapkritis, atnešė 828 EUR. Vila ką tik pastatyta, be atsiliepimų, o bendrame penkių vilų pajamų pool'e buvo tik trys savininkai. Pilnai pool'as ėmė veikti tik kovą. Pirmų trijų mėnesių tempas — 8,97 % metinių.
Vystytojo pristatyme buvo kalbama apie 16–18 %, o aš šį skaičių priėmiau kaip pažadą. Tai mano klaida, ne vystytojo apgavystė. Ir dar: statybos truko 18 mėnesių vietoj žadėtų 12–14.
Kodėl pradžia silpnesnė? Todėl, kad taip veikia bet kuris naujas nuomos objektas: nėra atsiliepimų, nėra istorijos. Paskutinių trijų mėnesių tempas jau 18,14 %, bet iki jo reikėjo įsibėgėjimo. Kaip žadėti procentai atrodė realybėje, parodžiau atskirai. Jei tavo planas remiasi pilna grąža nuo pirmo mėnesio, persiskaičiuok.
5. Netinka, jei nenori valiutos rizikos
Nakties kaina ir pajamos Balyje skaičiuojamos rupijomis, o rupija linkusi silpnėti. Per dešimt mano raportų mėnesių ji euro atžvilgiu nusilpo maždaug 7 %.
Tai reiškia, kad dalį augimo, kurį matau rupijomis, suvalgo kursas. Mano sprendimas paprastas: rupijų nekaupti, konvertuoti į eurus ar dolerius iš karto. Jei valiutos svyravimai tau nepriimtini iš principo, Balis ne tau.
6. Netinka, jei manai, kad mokestį mokėsi tik nuo pelno
Šitoje vietoje Balis skiriasi nuo visko, prie ko pripratai. Pardavimo mokestis skaičiuojamas nuo visos pardavimo sumos, ne nuo pelno. Su sutvarkytu rezidento statusu — 10 %, be jo — 20 % („Ar verta investuoti į vilą Balyje?“). Pavyzdys: pirkai už 150 000 EUR, pardavei už 200 000 EUR, pelnas 50 000 EUR.
| Pardavus | Su statusu | Be statuso |
|---|---|---|
| Mokestis | 20 000 EUR | 40 000 EUR |
| Agentas ~5 % | ~10 000 EUR | ~10 000 EUR |
| Lieka pelno | ~20 000 EUR | ~0 EUR |
Be statuso mokestis ir agentas suvalgo visą pelną. Todėl rezidento statusą susitvarkyti būtina, ir galvoti apie jį reikia perkant, ne parduodant.
Atstumas ir pasitikėjimas
7. Netinka, jei nori savo vilą lankyti dažnai
Į Tenerifę iš Lietuvos skrendi 5–6 valandas. Į Balį — apie 20 valandų, ir tiesioginio skrydžio nėra.
Nusileidęs dar nesi vietoje: 15–20 km kelio Balyje dažnai užtrunka valandą ar pusantros. Aš pats savo vilą pirmą kartą pamačiau tik 2025 m. spalį, praėjus dvejiems metams nuo sutarties.
Jei svajoji kelis kartus per metus nuskristi pagyventi savo viloje ar užsukti patikrinti, kaip laikosi turtas, rinkis ką nors arčiau. Balis tinka tiems, kam vila yra investicija, ne vasarnamis.
8. Netinka, jei nemiegosi ramiai, pirkdamas ant pasitikėjimo
Sutartį pasirašai kaip europietis su Balio įmone, Indonezijos jurisdikcijoje. Jei kiltų ginčas, pažiūrėkim pragmatiškai: skristi į Balį bylinėtis su vietine įmone kainuotų brangiau nei pats projektas („Mūsų investicija Balyje“).
Tai reiškia, kad perki ne betoną. Perki pasitikėjimą.
Žaidimo taisyklės Balyje kaip Lietuvoje 1990-aisiais: pakankamai didelis chaosas. Dėl to chaoso ten ir didesnis pelningumas, bet chaosas veikia abiem kryptimis. Todėl vystytojo pasirinkimas yra ne vienas iš kriterijų, o pagrindinis. Apie tai atskirai: kaip atsirinkti vystytoją. Jei be teismo apsaugos, prie kurios pripratai Europoje, ramiai miegoti negali, čia ir sustok.
Pati sala
9. Netinka, jei tikiesi, kad taisyklės nesikeis
Saloje esą apie 7 500 vilų pastatyta be leidimo, ir valdžia pradėjo jas stipriai tikrinti („Superkam NT #29 Balis“). Prie Bingin paplūdimio, visai šalia Uluwatu, nugriauta krūva vilų. Manau, kad bus išgriauta dar dalis.
Nuo 2025 m. kalbama apie licencijas užsieniečių nuomai ir apie tai, kad nuoma turi eiti per įmonę. Sveikas reguliavimas yra gerai, bet kai reguliavimo per daug — nieko gero.
Ir gamta. 2025 m. potvyniuose žuvo 18 žmonių, o lietaus sezonas atbaido turistus.
Mano taisyklė: be galiojančio statybos leidimo (IMB arba PBG) nepirkti, o apie naują tvarką skaityti patį įstatymo tekstą, ne naujienų antraštę. Jei tau reikia stabilių taisyklių, Balis ne tau.
10. Netinka, jei tikiesi, kad vila sensta kaip butas Vilniuje
Balyje ištisus metus 28–30 °C ir drėgna. Ubude, kur daugiau lietaus ir žalumos, pelėsis yra reali problema. Uluwatu sausesnis, ten vilos pelija mažiau.
Pelėsis sprendžiamas projektavimu: nuožulnūs stogai, pakelta statyba, oro cirkuliacija, kondicionieriai. Klausk vystytojo, kaip tai padaryta būtent tavo viloje.
Bet net gerai suprojektuota vila drėgmėje dėvisi greičiau. Tai viena iš priežasčių, kodėl savo pirmos vilos amžinai nelaikysiu: dabar ją laikau, o parduosiu, kai pasistatys mano dvi naujos vilos Amaja ir Jūra projektuose.
Patikrink save per minutę
Užduotis tau, čia pat: eik per sąrašą ir į kiekvieną klausimą sau atsakyk „taip“ arba „ne“. Šalia — mano skaičius.
- Ar pinigų gali prireikti per 5 metus? Skaičiuoju, kad vila atsipirks per 5–6 metus.
- Ar negali sau leisti jų prarasti? Vilos prasideda nuo ~140 000 EUR.
- Ar be paskolos neišeina? Balyje užsieniečiui jos realiai negausi.
- Ar tikiesi pilnos grąžos iš karto? Mano pirmi 3 mėnesiai — 8,97 % metinių.
- Ar valiutos svyravimai nepriimtini? Rupija per 10 mėnesių nusilpo ~7 %.
- Ar mokestį skaičiuoji nuo pelno? Balyje — 10 % arba 20 % nuo visos sumos.
- Ar nori lankytis dažnai? ~20 val. skrydžio, be tiesioginio.
- Ar reikia europinės teismo apsaugos? Sutartis Indonezijos jurisdikcijoje.
- Ar reikia stabilių taisyklių? Esą ~7 500 vilų pastatyta be leidimo.
- Ar tikiesi dėvėjimosi kaip Vilniuje? Ubude pelėsis — reali problema.
Jei „taip“ atsakei į pirmą ar antrą klausimą, Balis tau kol kas netinka, ir jokie procentai to nepakeis. Jei „taip“ atsirado tik kituose, tai ne stop ženklas. Tai namų darbai, kuriuos reikia atlikti prieš pervedant pirmą eurą.
Kam Balis tinka
Dabar atvirkščiai. Balis tinka, jei atpažįsti save visuose keturiuose punktuose:
- Turi kapitalo, kurio nereikės penkerius metus ir ilgiau. Ne rezervo ir ne būsto įnašo, o laisvų pinigų, kurie gali dirbti ilgai.
- Nori tikrai pasyvių pajamų. Ta pati kompanija stato ir administruoja nuomą: ieško svečių, valo, pasitinka, net deklaruoja mokesčius Indonezijoje. Aš noriu būti investuotojas, o ne darytojas, ir Balyje tai veikia.
- Rizikas priimi sąmoningai. Didesnė grąža yra atlygis būtent už jas. Mano vila per dešimt mėnesių davė 13,43 % metinių, o mano NT Lietuvoje po NT mokesčio, GPM ir komunalinių duoda mažiau nei 6 %. Savo buto skaičius susivesk NT nuomos pelningumo skaičiuoklėje ir palygink sąžiningai.
- Nori dalį turto laikyti už ES ribų. Iki Balio visas mano NT buvo Lietuvoje ir Ispanijoje, toje pačioje teisinėje ir valiutinėje sistemoje. Balis man ir yra ta diversifikacija.
Ko teks atsisakyti mainais? Likvidumo, artumo ir teisinės apsaugos, prie kurios pripratai Europoje. Aš tą kainą sumokėjau sąmoningai. Ar Balis visą laiką bus gera investicija, nežinau. Kol kas yra gerai, o paskui žiūrėsim.
Jei perskaitei visus dešimt punktų ir vis dar nori, vadinasi, į Balį žiūri blaiviai, ne pro vystytojo skrajutę. Su tokiais žmonėmis man ir įdomiausia kalbėtis.
Dažni klausimai
Kiek pinigų reikia investuoti į vilą Balyje?
Vilos Balyje prasideda nuo maždaug 140 000 EUR. Mano vila kainavo 152 000 EUR, pilnai įrengta. Mokama dalimis pagal statybų eigą, ne visa suma iš karto: didžiausias mano vienkartinis mokėjimas buvo apie 30 000 EUR už žemės nuomą. Dar apie 1 000 EUR kainavo metinė viza, su kuria atsidariau banko sąskaitą Balyje.
Ar galima gauti paskolą vilai Balyje?
Užsieniečiui paskolos Balyje realiai negausi. Veikiantis kelias yra paskola Lietuvoje, įkeičiant čia turimą neįkeistą nekilnojamąjį turtą. Jei neturi nei laisvų pinigų, nei neįkeisto turto Lietuvoje, Balis tau kol kas netinka.
Ar Balis tinka pirmai investicijai?
Mano atsakymas: ne. Aš pats į Balį atėjau jau turėdamas NT Lietuvoje ir Ispanijoje, man tai buvo diversifikacija už ES ribų, ne pirmas žingsnis. Pirmiems investuotiems pinigams Balis per toli, per mažai likvidus ir per daug priklauso nuo pasitikėjimo vystytoju.
Kokia valiutos rizika investuojant į Balį?
Nakties kaina ir nuomos pajamos Balyje skaičiuojamos rupijomis, o rupija linkusi silpnėti. Per dešimt mano raportų mėnesių ji euro atžvilgiu nusilpo maždaug 7 %. Mano taisyklė: rupijų nekaupti, pajamas konvertuoti į eurus ar dolerius iš karto.
Kiek laiko užtrunka parduoti vilą Balyje?
Dar nežinau, nes pats nesu pardavęs. Pasiūlymą už 220 000 EUR gavau, bet vilos nepardaviau. Pirkėjai ieško vilų su nuomos istorija, o šiaurėje, pavyzdžiui, Lovinoje, perparduoti labai sunku. Konkrečius perpardavimo atvejus, kuriuos žinau, dalinu tik asmeniškai.
Kam investicija į vilą Balyje tinka?
Tam, kas turi kapitalo, kurio nereikės penkerius metus ir ilgiau, nori tikrai pasyvių pajamų, sąmoningai priima jurisdikcijos, valiutos ir reguliacijos rizikas ir nori dalį turto laikyti už ES ribų. Mano vila per dešimt mėnesių atnešė 17 013 EUR, tai 13,43 % metinės grąžos, bet tai atlygis už riziką, ne garantija.
Tai nėra investicinė rekomendacija. Dalinuosi savo patirtimi. Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Skaičiai iš mano mėnesinių raportų, atnaujinta 2026-09-27.