Leasehold Balyje: kodėl žemės nenusipirksi ir kodėl tai nėra baisu

Tu perki vilą, ne žemę

Kai 2023 m. pirmą kartą su tuo susidūriau, tiesioginėje transliacijoje pavadinau tai vienu dideliu kabliuku. Balyje, pirkdamas nekilnojamąjį turtą, užsienietis žemės neįgyja. Pastatas tavo, o žemė po juo nuomojama.

Tai ir yra leasehold. Lietuviškai paprastai: ilgalaikė žemės nuoma. Dažniausiai ji sudaroma 25–30 metų su pratęsimais, ir sutartyje tai užrašoma skaičiais, pavyzdžiui, 25+25. Pirmas skaičius yra pradinis terminas, antras yra pratęsimas.

Kodėl lietuviui tai taip sunku? Todėl, kad mes norime, jau ką ką, bet žemę turėti savo. Lietuvoje ir Europoje žmonės įpratę žemę pirkti, ne nuomotis. Balyje taip nėra, ir tai reikia priimti prieš pirkimą, ne po jo.

Mano atveju žemės nuoma buvo vilos kainos dalis. Mokėjau dalimis pagal statybų eigą, ir didžiausia viena įmoka, apie 30 000 EUR, buvo būtent už žemės nuomą.

Tai reiškia paprastą dalyką: perkant vilą Balyje, tu perki pastatą ir teisę naudotis žeme tam tikrą laiką. Ne sklypą. Kas skaičiuoja kitaip, skaičiuoja neteisingai.

Kodėl girdi tris skirtingus atsakymus

Kas domisi Baliu, išgirsta tris versijas: 25+25, 30+30 ir 30+30+30. Vienas sako viena, kitas kita, ir atrodo, kad kažkas meluoja.

Niekas nemeluoja. Terminas priklauso ne nuo salos, o nuo konkretaus projekto. Ankstesni projektai, tarp jų ir mano NORI, buvo daromi 25+25. Naujesni siūlo 30+30 arba 30+30+30. Kiekvienas projektas turi savo žemės nuomos sutartį ir savo sąlygas.

Todėl klausimas „koks Balyje leasehold'o terminas?“ yra neteisingas. Teisingas klausimas: koks terminas šitame projekte ir kas tiksliai parašyta sutartyje.

Skirtumas tarp 50 ir 90 metų atrodo didžiulis. Bet šitoje vietoje svarbesni du kiti skaičiai: kiek metų gauni be jokių derybų ir kiek kainuos kiekvienas pratęsimas.

Kas nutinka po 25 metų

Mano atveju po pirmųjų 25 metų reikės iš naujo susitarti dėl kainos ir pasirašyti nuomą dar 25 metams. Kaina bus indeksuojama pagal tai, kiek tuo metu bus verta žemė.

Kiek tai kainuos? Kaip sakiau savo video apie šitą investiciją, „nei aš, nei žemės savininkas nežino“. Tai riba, kurią turi priimti kiekvienas, kas perka Balyje, ir aš jos neslepiu.

Orientyras vis dėlto yra. Vystytojai naudoja grubią taisyklę: pratęsimas kainuoja maždaug vienų metų nuomos pajamas pratęsimo metu. Tai ne sutarties sąlyga ir ne garantija. Bet ji duoda mastelį: už dar 25 metus atiduodi maždaug vienus metus pajamų.

Dabar nemaloni dalis, ir pasakysiu ją tiesiai. Jei pratęsimo nesumoki, žemė ir pastatai grįžta žemės savininko šeimai be kompensacijos. Ne pusė, ne rinkos kaina. Viskas.

Todėl klausimą statau iš dviejų pusių. Kas turi įvykti, kad leasehold'as veiktų tavo naudai? Vila turi atsipirkti gerokai anksčiau, nei baigsis pirmasis terminas, o pratęsimas turi būti įrašytas sutartyje. O kas turi įvykti, kad jis tave nuskriaustų? Užtenka pirkti vilą, kurios atsipirkimas artimas terminui, arba sutartį be įrašyto pratęsimo.

Mano planas čia konkretus. Su vystytoju kalbėjome, kad praėjus 5–6 metams reikia pradėti mokėti žemės savininkui už kitą 25 metų laikotarpį iš anksto. Tikslas vienas: užsifiksuoti kainą, o ne sužinoti ją paskutinę minutę.

Kodėl aš dėl to nesijaudinu

Tame pačiame video pasakiau tiesiai: dėl žemės nuomos nesijaudinu. Tam turiu tris priežastis.

1. Vila atsiperka daug greičiau, nei baigiasi terminas. 2025 m. gruodį skaičiavau, kad vila atsipirks per 5–6 metus. Čia turiu būti sąžiningas: tai buvo mano skaičiavimas, ne faktas. Dabar turiu 10 mėnesių raportų iš valdymo kompanijos, ir jie rodo tokį vaizdą:

Rodiklis	Metai
Pirmasis nuomos terminas	25
Terminas su pratęsimu	50
Skaičiavau 2025 m. gruodį	5–6
Atsipirkimas 13,43 % tempu	7,4
Atsipirkimas 18,14 % tempu	5,5

Čia 13,43 % yra vidutinė metinė grąža per visus 10 mėnesių, o 18,14 % yra paskutinių trijų mėnesių tempas. Vidutinis tempas lėtesnis, nei skaičiavau, nes pradžia buvo lėta: vila ką tik pastatyta ir dar neįsivažiavusi, o visos penkios komplekso vilos dirba tik nuo kovo. Paskutiniai mėnesiai, kai įsibėgėjimas baigėsi, jau atitinka pradinį skaičiavimą. Bet kuriuo atveju tai mažiau nei trečdalis pirmojo 25 metų termino. Jei tempas išsilaikys, investuotus pinigus atgausiu gerokai anksčiau, nei ateis laikas derėtis dėl pratęsimo.

Visus mėnesius su užimtumu ir nakties kaina rasi straipsnyje 152 000 EUR į vilą Balyje: visi skaičiai. Savo objektui įsivesk kainą ir nuomos pajamas NT nuomos pelningumo skaičiuoklėje, o gautą grąžą paversk metais: 100 padalink iš procentų. Gautus metus palygink su nuomos terminu.

2. Aš jos nelaikysiu 50 metų. Planas yra nuomoti apie penkerius metus ir parduoti. Dar 2023 m. transliacijoje sakiau, kad po 50 metų ta vila bus perparduota ne kartą. Kol kas ją laikau: gavau 220 000 EUR pasiūlymą ir jos nepardaviau. Parduosiu, kai bus pastatytos dvi naujos mano vilos.

Kodėl tai svarbu leasehold'ui? Todėl, kad nauja vila ateina su nauju nuomos terminu. Be to, turiu hipotezę: šviežia vila per pirmus penkerius metus turi daug didesnį vertės augimo potencialą nei po 15 metų nuomos. Visą šitą logiką išskleidžiau atskirai: kodėl parduosiu savo pirmą vilą.

3. Pirkdamas butą Vilniuje darai tą patį ir nesusimąstai. Vilniuje ir kituose didmiesčiuose žemė po daugiabučiu dažnu atveju nuomojama iš valstybės. Tik apie tai niekas negalvoja. Pats tai patyriau su garažu Klaipėdoje: žemė po juo priklauso savivaldybei, ir už jos nuomą mokėjau kelias dešimtis eurų per metus.

Bet esminis skirtumas yra vienas: Balyje nuomotojas yra ne valstybė, o vietinis žemės savininkas ir jo šeima. Todėl kaina ten ne nustatoma, o derama.

Kur leasehold'as kanda iš tikrųjų

Žmonės dažniausiai bijo 25-ųjų metų. Tikros rizikos yra kitur, ir aš jų matau keturias. Trys iš jų yra mano sąraše, ką tikrinti perkant vilą.

1. Statybos suvalgo terminą. Perkant off-plan, tai yra iš brėžinių, statybos gali užtrukti 2–3 metus. Jei nuomos terminas skaičiuojamas nuo sutarties pasirašymo, tie metai nurašomi nuo tavo 25. Mano vila buvo statoma 18 mėnesių vietoj žadėtų 12–14, ir Balyje tai normalu. Todėl pirmas klausimas vystytojui: nuo kada skaičiuojamas terminas, nuo sutarties ar nuo statybų pabaigos?

2. Nominee schema. Kartais siūloma apeiti nuomą: žemė užrašoma ant vietinio indoneziečio vardo, o tu su juo susitari, kad ji „iš tikrųjų tavo“. Mano taisyklė paprasta: bėk. Kodėl? Todėl, kad popieriuje savininkas yra jis, ne tu. Leasehold'e tavo teisė ir terminas įrašyti sutartyje, o nominee schemoje tavo apsauga yra kito žmogaus žodis.

3. Leasehold'as neapsaugo nuo buldozerio. Nuomos terminas nieko nereiškia, jei vila pastatyta žaliojoje zonoje arba be statybos leidimo. Bingin paplūdimyje, visai šalia Uluwatu, nugriauta krūva vilų, statytų ten, kur statyti negalima. Dėl tikslios priežasties versijos skiriasi, bet nuomos terminas tų vilų neišgelbėjo. Todėl kartu su terminu tikrink žemės paskirtį ir statybos leidimą (IMB arba PBG).

4. Viskas laikosi ant pasitikėjimo. Sutartis pasirašai kaip europietis su Balio įmone, Indonezijos jurisdikcijoje. Kilus ginčui, bylinėtis realiai neapsimoka, nes kainuotų brangiau nei pats projektas. Žaidimo taisyklės ten primena Lietuvą 1990-aisiais, ir būtent dėl to chaoso pelningumas didesnis. Todėl vystytojo pasirinkimas man yra ne vienas iš kriterijų, o pagrindinis. Kaip jį tikrinu, rašau straipsnyje kaip atsirinkti vystytoją Balyje.

Ko teks atsisakyti

Vėlgi, kiekviena investicija turi kainą, ir čia ji aiški. Rinkdamasis Balį, atsisakai trijų dalykų:

• minties, kad žemė po vila yra tavo ir liks tavo visada;
• žinojimo, kiek kainuos antrasis terminas;
• dalies pajamų, kurią teks atiduoti už pratęsimą, jei vilą laikysi ilgiau nei pirmąjį terminą.

Mainais gauni kitokį pelningumą. Mano Lietuvos NT po nekilnojamojo turto mokesčio, GPM ir komunalinių duoda mažiau nei 6 %, o Balio vila per 10 mėnesių parodė 13,43 % metinės grąžos. Jei žemė po kojomis tau yra principas, Balis tau netinka, ir tai visiškai normalu. Apie tai atskirai: kam Balis netinka.

Ką daryčiau tavo vietoje

Užduotis tau, čia pat. Paimk bet kurio Balio projekto pasiūlymą ir patikrink šiuos septynis dalykus. Jei bent vieno nėra raštu, tai tavo pirmas laiškas vystytojui.

Ko klausti	Kodėl
Terminas ir pratęsimai	Skirtumas iki 40 metų
Nuo kada skaičiuojama	Gali dingti 2–3 metai
Kaip nustatoma kaina	Pagal žemės vertę
Mokėjimas iš anksto	Užsifiksuoji kainą
Kas, jei nesumoki	Grįžta be kompensacijos
Kas tavo vardu	Nominee schema: bėk
Leidimas ir paskirtis	Kitaip gresia griovimas

Rezumuojant

1. Balyje perki vilą ir teisę naudotis žeme, ne sklypą. Mano atveju tai 25+25 metai, naujesniuose projektuose 30+30 ar 30+30+30.
2. Pratęsimo kainos šiandien nežino niekas, o jo nesumokėjus prarandi ir žemę, ir vilą. Tai tikra rizika, ir ją reikia žinoti prieš pasirašant.
3. Mane ramina ne viltis, o aritmetika: mano raportų tempu vila atsiperka per 5,5–7,4 metų, o pirmasis terminas trunka 25.

Dažni klausimai

Tai nėra investicinė rekomendacija. Dalinuosi savo patirtimi. Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Skaičiai iš mano mėnesinių raportų, atnaujinta 2026-09-27.

Pasiskaičiuok pats