Užbėgant į priekį: ši investicija ne šiaip veikia, ji greitėja. Bet gražūs skaičiai nėra visa istorija, todėl pabaigoje surašiau ir tai, ko jie nerodo.
Ką ir už kiek nusipirkau
- Objektas: NORI Boutique Villas, vieno miegamojo vila, 74 m², privatus baseinas.
- Vieta: Uluwatu, kelios minutės nuo paplūdimio.
- Kaina: 152 000 EUR, pilnai įrengta: baldai, patalynė, indai.
- Sutartis: 2023 m., pirkta iš plano.
- Žemė: nuomojama 25+25 metams.
- Valdymas: vystytojo komanda.
Pirkau turėdamas tik išnuomotą žemę, brėžinius ir vizualizacijas. Kodėl ryžausi, rašiau atskirai: kaip nusipirkau vilą Balyje niekada ten nebuvęs.
Kaip dalijamos pajamos
Prieš lentelę — vienas mechanizmas, be kurio skaičiai atrodys keistai: pool sharing, arba bendras pajamų katilas.
Penkios vilos sudeda visas nuomos pajamas į vieną pool'ą, o penki savininkai jomis dalijasi lygiomis dalimis, proporcingai tik laisvoms naktims. Ne pagal tai, kieno vila buvo užimta. Tai reiškia, kad man nesvarbu, ar svečias gyveno būtent mano viloje. Svarbu, kaip sekasi visoms penkioms.
Gyvas pavyzdys iš 2026 m. rugpjūčio raporto. Vienas bendrasavininkis pats gyveno savo viloje 28 naktis iš 31. Jo vienetas tą mėnesį parodė 4,13 mln. IDR nuostolį. Aš vis tiek gavau pilną savo dalį, 2 241 EUR. Šitoje vietoje pool'as veikia kaip rizikos išlyginimas.
Visi dešimt mėnesių
Nakties kainą rodau ir rupijomis, kaip ji yra raporte, ir EUR, kad būtų su kuo lyginti.
| Mėnuo | Užimtumas | Naktis, IDR | Naktis, EUR | Į sąskaitą |
|---|---|---|---|---|
| 2025-11 | 74 % | 1 616 458 | ~84 | 828 EUR |
| 2025-12 | 86 % | 1 782 809 | ~91 | 1 233 EUR |
| 2026-01 | 92 % | 1 952 552 | ~99 | 1 348 EUR |
| 2026-02 | 92 % | 2 024 071 | ~102 | 1 338 EUR |
| 2026-03 | 92 % | 2 077 133 | ~106 | 1 711 EUR |
| 2026-04 | 93 % | 2 256 389 | ~112 | 1 832 EUR |
| 2026-05 | 88 % | 2 378 348 | ~116 | 1 829 EUR |
| 2026-06 | 83 % | 2 474 213 | ~120 | 1 863 EUR |
| 2026-07 | 88 % | 2 948 056 | ~143 | 2 789 EUR |
| 2026-08 | 88 % | 3 639 380 | ~176 | 2 241 EUR |
| Iš viso | 17 013 EUR |
EUR perskaičiuoti pagal kiekvieno mėnesio vidutinį Europos Centrinio Banko kursą, ne pagal vieną fiksuotą. Kodėl? Todėl, kad per šiuos dešimt mėnesių rupija euro atžvilgiu nusilpo maždaug 7 %, ir vienas kursas visiems mėnesiams iškreiptų vaizdą. Mėnesiai suapvalinti iki euro, todėl jų suma nuo bendros skiriasi vienu euru.
Ir svarbiausia: tai pinigai, realiai atkeliavę į sąskaitą po Indonezijos mokesčių, valdymo mokesčio, Booking ir Airbnb komisinių ir visų kitų atskaitymų.
Ką ši lentelė pasako
Pirma. Nakties kaina kilo kiekvieną mėnesį, be pertrūkio. Rupijomis ji per dešimt mėnesių išaugo 125 %. EUR augimas mažesnis, nes rupija silpo, bet vis tiek daugiau nei dvigubas: nuo ~84 iki ~176 EUR.
Ir čia dalis, kuria džiaugiuosi labiausiai. Šių metų pavasarį video „Ar verta investuoti į vilą Balyje?“ sakiau, kad mano vilos nakties kaina yra apie 105 EUR, o Uluwatu butikinių vilų vidurkis apie 175 EUR. Ir paaiškinau strategiją: sąmoningai laikyti mažesnę kainą, kaupti užimtumą ir atsiliepimus, o kainą kelti vėliau. Rugpjūtį nakties kaina buvo ~176 EUR. Vidurkis pasivytas.
Antra. Užimtumas laikosi aukštai. Nuo kovo, kai pool'e visi penki savininkai, jis svyruoja tarp 83 ir 93 %. Balio vidurkis apie 52 %, Uluwatu apie 50 %. Kitaip tariant, rinkoje vila išnuomojama kas antrą naktį, mūsų pool'e — beveik devynias naktis iš dešimties.
Daug vilų Balyje stovi tuščios su gražia 150–250 EUR nakties kaina portaluose. Kaina skelbime nėra pajamos. Pajamos yra kaina, padauginta iš užimtumo. Viskas.
Trečia. Pradžia buvo lėta, ir tai normalu. Lapkritį pool'e buvo tik trys savininkai iš penkių, o vila ką tik pastatyta, be atsiliepimų ir be istorijos. Todėl kiekvienam, kas perka iš plano, sakau tą patį: skaičiuok, kad pirmi keturi–šeši mėnesiai bus silpnesni nei pažadėta. Ne todėl, kad kažkas apgavo. Todėl, kad taip įsibėgėja bet kuris naujas nuomos objektas.
Ketvirta. Mano skaičiai nėra geriausi Uluwatu. Tai pasakiau ir „Superkam NT #31“ epizode: to paties operatoriaus COZ Boutique kompleksas dirba gerokai geriau. Kodėl? Todėl, kad jis stovi geresnėje vietoje. Balyje keli šimtai metrų iki paplūdimio yra pinigai.
Grąža
| Rodiklis | Reikšmė |
|---|---|
| Į sąskaitą per 10 mėn. | 17 013 EUR |
| Grąža nuo 152 000 EUR | 11,19 % |
| Metinė grąža, visas laikotarpis | 13,43 % |
| Metinė grąža pagal pirmus 3 mėn. | 8,97 % |
| Metinė grąža pagal paskutinius 3 mėn. | 18,14 % |
Skaičiuoju paprastai: dešimties mėnesių grąžą perskaičiuoju dvylikai, o trijų mėnesių pajamas dauginu iš keturių ir dalinu iš 152 000 EUR.
Nuo 8,97 % iki 18,14 % per dešimt mėnesių: tai ir yra greitėjimas. Vėlgi, tai ne prognozė, o dviejų laikotarpių palyginimas tuose pačiuose raportuose.
Bet būsiu sąžiningas iki galo. Trys mėnesiai yra trumpas laikotarpis, o į paskutinius tris patenka ir rekordinė liepa, 2 789 EUR. Todėl 18,14 % nelaikau nauju vidurkiu. Laikau kryptimi.
Naujausi vieši skaičiai: rugsėjį tame pačiame „Superkam NT #31“ epizode sakiau, kad paskutinis mėnuo atnešė apie 2 200 EUR po visų atskaitymų (rugpjūčio raporte 2 241 EUR), o metinė grąža nuo investuotų pinigų yra 14,98 %, beveik 15 %, nors pirmas pusmetis buvo silpnas. Kai video skaičius ir lentelė nesutampa, remkis lentele.
Užduotis tau, čia pat: susivesk savo Lietuvos buto skaičius į NT nuomos pelningumo skaičiuoklę ir palygink su 13,43 %. Man Lietuvos nuomos butai po NT mokesčio, GPM ir komunalinių duoda mažiau nei 6 %. Balyje tas pats kapitalas duoda daugiau nei dvigubai, bet ir rizikos čia visai kitos.
Kiek pasiima valdymas
Valdymo mokestis nėra fiksuotas. Jis pakopinis ir priklauso nuo užimtumo:
| Užimtumas | Valdymo mokestis |
|---|---|
| mažiau nei 75 % | 10 % |
| 75–85 % | 12,5 % |
| daugiau nei 85 % | 15 % |
Mokestis skaičiuojamas nuo pajamų po mokesčių ir aptarnavimo, ir mano raportuose matosi visi trys lygiai. Valdytojui tai motyvacija išnuomoti kuo daugiau naktų, bet geriausiais mėnesiais jis pasiima ir didžiausią dalį.
Ko už tai atsisakau? Pirma, iki 15 % pajamų. Antra, nemokamų atostogų savo viloje: pool'e kiekviena naktis, kurią joje praleidžiu pats, mažina mano dalį. Mainais nereikia ieškoti svečių, valyti ir deklaruoti mokesčių Indonezijoje. Aš noriu būti investuotojas, o ne darytojas, todėl ši kaina man tinka. Bet ji mažina ROI, tai yra grąžą nuo investuotų pinigų, ir apsimesti, kad nemažina, būtų nesąžininga.
220 000 EUR pasiūlymas, kurio nepriėmiau
Rugsėjį video „Kaip nusipirkti NT pigiau“ papasakojau, kad gavau pasiūlymą: 220 000 EUR už mano vilą. Ne vystytojo vertinimą, o realų pasiūlymą. Nuo 152 000 EUR tai 68 000 EUR skirtumas per 2,5 metų. Nepardaviau.
Bet gražus skaičius popieriuje dar nėra pinigai sąskaitoje. Balyje pardavimo mokestis skaičiuojamas nuo visos pardavimo sumos, ne nuo pelno: 10 %, jei Indonezijoje turi sutvarkytą mokesčių statusą, ir 20 %, jei neturi. Nuo 220 000 EUR tai 22 000 arba 44 000 EUR. Pridėk apie 5 % agentui, ir iš 68 000 EUR lieka apie 35 000 EUR, o be sutvarkyto statuso tik apie 13 000 EUR. Todėl statusą susitvarkyk prieš pardavimą, ne po.
Kodėl nepardaviau? Todėl, kad dabar statomos dar dvi mano vilos. NORI vilą kol kas pasilieku, o parduosiu, kai jos pasistatys. Kam parduoti vilą, kurios skaičiai kyla? Atsakiau atskirai: kodėl parduosiu savo pirmą vilą.
Kur klydau
Dalis, kurios skrajutėse nebūna.
Pirma klaida. Man buvo kalbama apie 16–18 % metinį pajamingumą, o pirmų trijų mėnesių tempas buvo 8,97 %. Bet tie 16–18 % buvo vystytojo pristatyme. Aš juos priėmiau kaip pažadą. Tai mano klaida, ne vystytojo apgavystė. Jei tau sako procentą, paklausk, ar jis yra sutartyje. Visa istorija: ką žadėjo ir ką gavau.
Antra klaida. Statybų terminai. Žadėjo 12–14 mėnesių, užtruko 18. Balyje lyja, o kai lyja, betonas nedžiūva. Vėlavimas 6–12 mėnesių ten yra norma, ne išimtis, ir tavo finansų planas turi tai atlaikyti.
Ko šitie skaičiai nerodo
Būtų nesąžininga baigti be šitos dalies. Lentelėje nėra:
- Valiutos rizikos pačiam kapitalui. Rupija linkusi silpti: vien per šiuos dešimt mėnesių ji nusilpo apie 7 %. Nuomos pajamų nelaikyk rupijomis, konvertuok iš karto. Bet pati vila vis tiek lieka rupijos šalyje.
- Būsimų kapitalinių remontų. Vila nauja, todėl šitie dešimt mėnesių dar nerodo, kiek kainuos dideli remontai. Balio drėgmė pastatus dėvi greičiau nei kitur, ir remontai ateis.
- Lietuvos GPM. Pajamas iš užsienio Lietuvoje deklaruoti privaloma. Kiek realiai teks primokėti, priklauso nuo tavo situacijos. Mokesčių klausimai — VMI.
- To, kas bus po 25 metų. Balyje žemės neįsigyji, gauni leasehold, tai yra ilgalaikę nuomą, mano atveju 25+25 metams. Po pirmų 25 kaina derinama iš naujo pagal žemės vertę, ir kiek tai kainuos, nežino nei aš, nei žemės savininkas. Vystytojų orientyras yra apie vienų metų nuomos pajamas, bet tai ne sutarties sąlyga. Neapmokėjus pratęsimo, žemė su pastatais grįžta savininko šeimai be kompensacijos. Plačiau: kaip veikia leasehold Balyje.
- Pasitikėjimo kainos. Balyje perki ant pasitikėjimo. Sutartį pasirašai su Balio įmone, Indonezijos jurisdikcijoje, ir kilus ginčui bylinėtis europiečiui realiai neapsimoka: tai kainuotų brangiau nei pats projektas. Todėl vystytojo pasirinkimas yra ne vienas iš kriterijų, o pagrindinis.
Prie šitų skaičių sau užduodu du klausimus. Kas turi nutikti, kad tempas išsilaikytų? Užimtumas, kaina ir valdytojo darbas turi likti bent tokie patys. O kas turi nutikti, kad jis subyrėtų? Vilų perteklius, kuris Canggu jau stumia grąžas link 9 %, auganti konkurencija Uluwatu ir griežtėjanti reguliacija. Kol kas laimi pirmas sąrašas. Todėl ir skaičiuoju kas mėnesį.
Rezumuojant
- Dešimt mėnesių, 17 013 EUR į sąskaitą, 13,43 % metinės grąžos, ir tempas kyla: nuo 8,97 % iki 18,14 %.
- Nakties kaina daugiau nei padvigubėjo, o užimtumas laikosi 83–93 %, kai rinkos vidurkis apie 50 %.
- Pradžia buvo silpnesnė nei žadėta, ir tai normalu, jei žinai iš anksto.
- Didžiausios rizikos čia ne finansinės, o teisinės: žemės nuoma, jurisdikcija ir pasitikėjimas vystytoju.
Kai ateis rugsėjo raportas, lentelėje atsiras vienuoliktas mėnuo.
Dažni klausimai
Kiek realiai uždirba vila Balyje?
Mano vieno miegamojo vila Uluwatu, pirkta už 152 000 EUR, per pirmus dešimt nuomos mėnesių atnešė 17 013 EUR į sąskaitą po visų atskaitymų, tai 13,43 % metinės grąžos. Kita vila kitoje vietoje duos kitus skaičius: Balyje labai daug lemia mikro-lokacija ir valdytojas.
Ar šie skaičiai yra po mokesčių?
Taip, po Indonezijos mokesčių, valdymo mokesčio, Booking ir Airbnb komisinių ir visų kitų atskaitymų. Neįskaičiuotas Lietuvos GPM: pajamas iš užsienio deklaruoti privaloma, o kiek teks primokėti, priklauso nuo tavo situacijos. Tą klausk VMI.
Kodėl pirmi mėnesiai buvo silpni?
2025 m. lapkritį pool'e buvo tik trys savininkai iš penkių, vila ką tik pastatyta, be atsiliepimų, o nakties kaina sąmoningai laikyta žemesnė, kad augtų užimtumas. Visi penki savininkai pool'e tik nuo 2026 m. kovo.
Kas yra pool sharing?
Tai bendras pajamų katilas. Penkios vilos sudeda visas nuomos pajamas kartu, o savininkai jomis dalijasi lygiomis dalimis, proporcingai laisvoms naktims, nesvarbu, kieno vila buvo užimta. 2026 m. rugpjūtį vienas bendrasavininkis 28 naktis iš 31 gyveno savo viloje, o aš vis tiek gavau pilną savo dalį: 2 241 EUR.
Kiek kainuoja vilos valdymas Balyje?
Mano atveju mokestis pakopinis: kai užimtumas mažesnis nei 75 %, valdytojas ima 10 %, kai 75–85 %, ima 12,5 %, kai daugiau nei 85 %, ima 15 % nuo pajamų po mokesčių ir aptarnavimo. Už tai jis ieško svečių, juos pasitinka, valo vilą ir deklaruoja mokesčius Indonezijoje.
Kaip dažnai atnaujinami šie skaičiai?
Kas mėnesį, kai iš valdymo kompanijos gaunu naują raportą: lentelėje atsiranda nauja eilutė, o grąža perskaičiuojama. Paskutinis atnaujinimas 2026-09-27, duomenys iki 2026 m. rugpjūčio imtinai.
Tai nėra investicinė rekomendacija. Dalinuosi savo patirtimi. Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Skaičiai iš mano mėnesinių raportų, atnaujinta 2026-09-27.