Balis
Žadėjo 16–18 %. Pirmais mėnesiais gavau 9 %. Dabar 15 %
2023 m. investavau 152 000 EUR į vieno miegamojo vilą Balyje. Vystytojo pristatyme buvo 16–18 % metinių, o pirmi trys nuomos mėnesiai davė 8,97 %. Čia visa istorija su tikrais skaičiais: kodėl pradžia buvo lėta, kur suklydau pats ir kodėl vis tiek esu patenkintas.
Užbėgant į priekį: čia nebus istorijos apie apgavystę. Čia bus istorija apie tai, kaip aš pats iš pristatymo skaičiaus pasidariau pažadą, o paskui dešimt mėnesių žiūrėjau, kaip realybė jį vejasi.
Pristatyme matai procentą. Pirmų mėnesių raportų jame nematai. Aš juos turiu: kas mėnesį gaunu raportą iš valdymo kompanijos. Todėl parodysiu, kaip atrodo tikra vilos pradžia, o ne ta, kuri nupiešta skaidrėje.
Iš kur atsirado 16–18 %
2023 m., kai rinkausi vilą, vystytojo pristatyme buvo 16–18 % metinio pelningumo. Aš tą skaičių perskaičiau, ir mano galvoje jis tapo pažadu.
Pristatymas rodo, ką vystytojas prognozuoja. Sutartis rodo, ką jis privalo padaryti. Tai du skirtingi dokumentai, ir aš juos sumaišiau.
Todėl sakau tiesiai: tai mano klaida, ne vystytojo apgavystė. Niekas manęs neapgavo. Aš pats nėriau stačia galvą ir prognozę priėmiau kaip pažadą.
Kodėl tai svarbu tau? Todėl, kad kai tau siūlo vilą su procentu, pirmas klausimas turi būti ne „kiek?“, o „kur tai parašyta?“. Jei procento sutartyje nėra, tai prognozė. Prognozė gali pasitvirtinti, bet ji vis tiek lieka prognoze.
Ką parodė dešimt mėnesių
Nuoma prasidėjo 2025 m. lapkritį. Nuo to laiko turiu dešimt mėnesinių raportų iš valdymo kompanijos. Visi skaičiai žemiau yra pinigai, atėję į sąskaitą po visko: po Indonezijos mokesčių, po valdymo mokesčio, po Booking ir Airbnb komisinių.
| Laikotarpis | Į sąskaitą | Metinis pelningumas |
|---|---|---|
| Pirmi 3 mėnesiai (2025-11–2026-01) | 3 409 EUR | 8,97 % |
| Paskutiniai 3 mėnesiai (2026-06–2026-08) | 6 893 EUR | 18,14 % |
| Visi 10 mėnesių | 17 013 EUR | 13,43 % |
Ta pati vila, tas pats vystytojas, ta pati vieta. O paskutinių trijų mėnesių tempas daugiau nei dvigubai didesnis nei pirmųjų. Kitaip tariant, investicija ne šiaip veikia. Ji įsibėgėja.
Vidurkis, 13,43 %, kol kas mažesnis nei pristatymo skaičius. Kodėl? Todėl, kad jį tempia žemyn pirmi mėnesiai. Grafike matosi, kaip tas atsilikimas tirpsta mėnuo po mėnesio.
Nė vieno žingsnio atgal: kiekvienas trijų mėnesių langas davė daugiau nei ankstesnis. Visą lentelę su kiekvieno mėnesio užimtumu, nakties kaina ir eurais rasi puslapyje 152 000 EUR į vilą Balyje: visi skaičiai.
Kodėl pradžia buvo lėta
Pirmą mėnesį į sąskaitą atėjo 828 EUR. Priežastys trys, ir visos paprastos.
Pirma. Pool'e buvo tik trys savininkai iš penkių. Mano vila yra viena iš penkių, kurios sudeda nuomos pajamas į bendrą pool'ą, o savininkai jas pasidalija lygiomis dalimis. Lapkritį pool'e buvo trys savininkai, visi penki — tik nuo kovo. Tai buvo projekto startas, ne įprastas darbas.
Antra. Vila buvo visiškai nauja. Nė vieno atsiliepimo, jokios istorijos. Kodėl tai svarbu? Todėl, kad svečias renkasi tarp vilos su šimtu atsiliepimų ir vilos be nė vieno. Spėk, kurią jis pasirenka.
Trečia. Nakties kaina sąmoningai buvo žemesnė nei rinkoje. Tai ne nelaimė, o strategija. Apie ją — kitame skyriuje.
| Rodiklis | 2025-11 | 2026-08 |
|---|---|---|
| Savininkai pool'e | 3 iš 5 | 5 iš 5 |
| Užimtumas | 74 % | 88 % |
| Nakties kaina | 1 616 458 IDR | 3 639 380 IDR |
| Į sąskaitą | 828 EUR | 2 241 EUR |
Trys priežastys, ir viskas. Nė viena iš jų nėra kažkieno kaltė: taip startuoja naujas nuomos objektas. Mano klaida buvo kita. Pristatymo procento tikėjausi nuo pirmo mėnesio.
Pigiau dabar, brangiau vėliau
Šitą strategiją esu papasakojęs video „Ar verta investuoti į vilą Balyje?“. Tuo metu mano vilos nakties kaina buvo apie 105 EUR, o Uluwatu butikinių vilų vidurkis — apie 175 EUR. Logika paprasta:
- nakties kaina žemesnė nei aplinkinių vilų;
- žemesnė kaina atneša užimtumą;
- užimtumas atneša atsiliepimus;
- atsiliepimai leidžia kelti kainą ir neprarasti svečių.
Ar suveikė? Pažiūrėk į raportus. Nakties kaina kilo kiekvieną mėnesį be pertraukos: nuo 1 616 458 IDR lapkritį iki 3 639 380 IDR rugpjūtį, tai yra +125 % per dešimt mėnesių. Užimtumas nuo kovo, kai pool'as pilnas, laikosi 83–93 %. Tame pačiame video cituoju rinkos vidurkius: Uluwatu regione apie 50 %, visame Balyje apie 52 %.
Kitaip tariant, nakties kaina išaugo daugiau nei dvigubai, o vila vis tiek užimta daugiau nei aštuonias naktis iš dešimties.
Šitoje vietoje vienas labai labai svarbus dalykas. Daug vilų Balyje stovi tuščios su gražia 150–250 EUR kaina skelbime, kurios niekas nemoka. Kaina skelbime nėra pajamos. Pajamos yra kaina, padauginta iš užimtumo.
Ką už tai moku
Ši strategija turi kainą, ir ją reikia pasakyti garsiai. Pirmus mėnesius sąmoningai atsisakai dalies pajamų, kad vėliau jas atsiimtum. Dalis tų 8,97 % ir yra ta kaina.
Antra kaina — valdymo mokestis. Jis pakopinis: kai užimtumas mažesnis nei 75 %, valdytojas pasiima 10 %, nuo 75 iki 85 % — 12,5 %, virš 85 % — 15 %. Tai reiškia, kad kuo geriau dirba vila, tuo didesnę dalį pasiima valdytojas. Kodėl sutinku? Todėl, kad noriu būti investuotojas, o ne darytojas: vystytojo komanda nuomoja, valo, pasitinka svečius ir net deklaruoja mokesčius Indonezijoje.
Dabar: apie 15 %, metams dar neužsidarius
Rugsėjį podkaste „Superkam NT #31“ pasakiau naujausią skaičių: metinis ROI yra 14,98 %, tai yra apie 15 %. Skaičiuoju nuo įdėtų 152 000 EUR, ne nuo dabartinės vilos vertės. Metai dar neužsidarę, o pirmas pusmetis buvo silpnas.
Lentelėje aukščiau visas laikotarpis duoda 13,43 %. Tai du skirtingi tų pačių raportų skaičiavimai: 13,43 % per visus dešimt mėnesių ir ~15 % pagal paskutinio mėnesio ataskaitos tempą.
Ką tikiuosi toliau? Podkaste sakiau, kad panašu, jog antrais metais vila pasieks 18 %. Paskutinių trijų mėnesių tempas buvo 18,14 %. Tiesa, trys vieno sezono mėnesiai dar nėra metų vidurkis. Bet vėlgi: šitą skaičių laikau lūkesčiu, ne pažadu. Tą klaidą jau padariau vieną kartą.
Ar esu nusivylęs? Ne. Pirmi mėnesiai nebuvo blogi, bet ir nebuvo tai, ko tikėjausi. Šiandien esu patenkintas šia investicija.
Ką pasiimti, jei svarstai vilą
Iš mano dešimties mėnesių pasiimk keturis dalykus.
- Pirmus 4–6 mėnesius skaičiuok kaip silpnesnius. Ne todėl, kad kažkas apgaus. Todėl, kad nauja vila neturi atsiliepimų, o kompleksas dar pildosi. Mano pool'e visi penki savininkai atsirado tik penktą nuomos mėnesį.
- Paklausk, ar procentas įrašytas į sutartį. Jei ne, tai prognozė, ir planą susidėliok taip, kad jis išgyventų ir be jos.
- Žiūrėk į užimtumą, ne į kainą skelbime. Paprašyk esamų vilų raportų su tikra nakties kaina ir užimtumu.
- Rinkis vystytoją, ne procentą. Balyje perki ant pasitikėjimo: sutartis Indonezijos jurisdikcijoje, o bylinėtis europiečiui realiai neapsimoka, nes tai kainuotų brangiau nei pats projektas. Kaip vertinu vystytojus, rašau puslapyje Kaip atsirinkti vystytoją.
Ir užduok sau du klausimus iš karto. Kas turi nutikti, kad vila uždirbtų tiek, kiek rodo pristatymas? O kas turi nutikti, kad neuždirbtų? Atsakymas į antrą klausimą svarbesnis.
Užduotis čia pat: įsivesk vilą, kurią svarstai, į NT nuomos pelningumo skaičiuoklę du kartus. Pirmą kartą su nuoma pagal pristatymo procentą, antrą — su maždaug perpus mažesne, kaip mano pirmais mėnesiais. Jei antras variantas tavęs negąsdina, gali kalbėtis su vystytoju toliau.
Ar Balis visada bus gera investicija?
Nežinau. Kol kas yra gerai, o paskui žiūrėsim. Rizikos realios: Canggu regione jau yra vilų perteklius ir grąžos ten krenta link 9 %, rupija per dešimt mano raportų mėnesių nusilpo apie 7 % euro atžvilgiu, o konkurencija Uluwatu auga. Jei tai tau per daug, perskaityk, kam Balis netinka.
Bet vieną dalyką po dešimties mėnesių žinau tvirtai: pristatymo procentas yra kryptis, ne startas. Kas tai žino iš anksto, pirmų mėnesių neišsigąsta.
Dažni klausimai
Kiek realiai uždirba vila Balyje?
Mano vieno miegamojo vila Uluwatu regione per pirmus 10 nuomos mėnesių atnešė 17 013 EUR po visų atskaitymų, tai yra 13,43 % metinių nuo 152 000 EUR. Pirmų trijų mėnesių tempas buvo 8,97 %, paskutinių trijų — 18,14 %. Kitų savininkų, investavusių anksčiau, vidurkis yra apie 1 700 EUR per mėnesį iš vieno miegamojo vilos. Kitur skaičiai gali būti prastesni: Canggu dėl vilų pertekliaus grąžos krenta link 9 %.
Kodėl vystytojai žada 16–18 %?
Tikslaus jų modelio nežinau, ir tavo vietoje būtent to ir klausčiau. Mano atveju 16–18 % buvo vystytojo pristatyme. Raportai parodė, kad įsibėgėjusi vila prie tokio tempo priartėja: paskutinių trijų mėnesių tempas buvo 18,14 %, o pirmų trijų — tik 8,97 %. Tiesa, trys vieno sezono mėnesiai dar nėra metų vidurkis. Todėl pristatymo procentą vertink kaip įsibėgėjusios vilos scenarijų, ne kaip pirmų metų vidurkį.
Ar pelningumas įrašomas į sutartį?
Mano atveju 16–18 % buvo vystytojo pristatyme, ir aš jį priėmiau kaip pažadą. Jei tau siūlo vilą su konkrečiu procentu, paprašyk parodyti, kurioje sutarties vietoje jis įrašytas. Jei jo ten nėra, tai prognozė, ne įsipareigojimas, ir planą reikia susidėlioti taip, kad jis išgyventų ir be jos.
Kiek trunka vilos įsibėgėjimas?
Mano atveju apie keturis mėnesius. Nuoma prasidėjo 2025 m. lapkritį, kai pool'e buvo trys savininkai iš penkių, o visi penki prisijungė tik kovą. Nuo kovo užimtumas laikosi 83–93 %, o nakties kaina kilo visus dešimt mėnesių iš eilės. Perkant naują vilą skaičiuok, kad pirmi 4–6 mėnesiai bus silpnesni.
Ar 15 % yra po mokesčių?
Taip, po Indonezijos mokesčių, valdymo mokesčio ir Booking bei Airbnb komisinių. Tai pinigai, atėję į sąskaitą, ir skaičiuoju juos nuo investuotų 152 000 EUR, ne nuo dabartinės vilos vertės. Neįskaičiuota Lietuvos pusė: pajamas iš užsienio privaloma deklaruoti. Taip pat neįskaičiuotas vilos vertės pokytis ir rupijos rizika. Mokesčių klausimus spręsk su VMI arba buhalteriu.
Ko tikėtis antrais metais?
Tikiuosi 18 %, nes paskutinių trijų mėnesių tempas buvo 18,14 %. Bet tai lūkestis, ne pažadas. Užimtumas jau siekia 83–93 %, todėl toliau daugiausia augti gali nakties kaina, o konkurencija Uluwatu auga ir rupija silpnėja. Rekordinis liepos mėnuo su 2 789 EUR nebus kiekvieną mėnesį: rugpjūtį atėjo 2 241 EUR.
Tai nėra investicinė rekomendacija. Dalinuosi savo patirtimi. Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Skaičiai iš mano mėnesinių raportų, atnaujinta 2026-09-27.