Perki ne betoną, o pasitikėjimą
2023 metais investavau 152 000 EUR į vieno miegamojo vilą NORI projekte, Uluwatu. Šiandien ji išnuomota ir kas mėnesį neša pinigus. Bet svarbiausią dalyką apie Balį supratau ne iš raportų, o iš sutarties.
Kokią sutartį bepasirašytum — statybos, rezervacijos ar konsultacijų, — pasirašai ją kaip europietis su Balio įmone. Viskas vyksta Indonezijos jurisdikcijoje.
Dabar pažiūrėkim labai pragmatiškai. Jeigu kiltų teisminis ginčas, nejaugi aš skrisiu apie 20 valandų į Balį aiškintis santykių su balietiška įmone? Tai kainuotų brangiau nei pats projektas.
Kitaip tariant, visą projektą perki ant pasitikėjimo. Tu perki pažadą. Ir iš to seka išvada, kurią sakau garsiai: vystytojas yra ne vienas iš kriterijų, o pagrindinis kriterijus. Renderiai, procentai skrajutėje, baseino dydis — visa tai antraeiliai dalykai, jei už jų stovi žmogus, kuriuo negali pasitikėti.
Jei tau reikia jausmo, kad bet kurį ginčą išspręs teismas, Balis tau netinka, ir apie tai parašiau atskirai: kam Balis netinka. Plačiau — mano video „Mūsų investicija Balyje“.
Taisyklės kaip 1990-aisiais Lietuvoje
Balis yra besivystanti rinka, ir žaidimo taisyklės ten kaip 1990-aisiais Lietuvoje. Pakankamai didelis chaosas.
Kodėl vis tiek ten investuoju? Todėl, kad dėl to chaoso yra ir didesnis pelningumas. Mano paties palyginimas: Lietuvoje nekilnojamasis turtas po NT mokesčio, GPM ir komunalinių man duoda mažiau nei 6 %. Balyje per pirmus dešimt mėnesių vila į sąskaitą atnešė 17 013 EUR po visų mokesčių ir administravimo. Tai 13,43 % metinės grąžos nuo 152 000 EUR, daugiau nei dvigubai.
Šitas skirtumas yra atlygis už chaosą. Bet jį gauni tik tuomet, kai tame chaose randi žmogų, kuriuo gali pasitikėti. Jei nerandi, chaosas suvalgo ne tik skirtumą, bet ir kapitalą.
Savo Lietuvos buto grąžą po visų kaštų pasitikrink NT nuomos pelningumo skaičiuoklėje. Visus mano dešimt mėnesių su užimtumu ir nakties kaina rasi puslapyje su visais skaičiais.
Septynios patikros prieš pervedant pinigus
Perkant iš brėžinių (off-plan), realiai turi tik išnuomotą žemę, brėžinius ir vizualizacijas. Tai reiškia, kad tikrini ne vilą, o popierius ir žmones. Mano sąrašas:
| Patikra | Ko nori | Pavojaus ženklas |
|---|---|---|
| 1. Nuosavybės forma | Leasehold | Nominee schema |
| 2. Žemės zona | Turistinė paskirtis | Žalia zona |
| 3. Statybos leidimas | Galiojantis IMB arba PBG | Leidimo nėra |
| 4. Nuomos licencija | Yra, žinai jos terminą | Licencijos nėra |
| 5. Nuomos terminas | Žinai, nuo kada jis bėga | Bėga, kol vila statoma |
| 6. Patirtis ir komanda | Pastatyti projektai Balyje | Pirmas projektas be komandos |
| 7. Mokėjimai | Escrow arba etapais | Visa suma iš karto |
Keturios iš jų vertos atskiro „kodėl“.
Kodėl nuo nominee reikia bėgti? Nominee schema reiškia, kad savininkas popieriuose yra Indonezijos pilietis, o tu turtą valdai per jį. Tai jau ne nuosavybė, o dar vienas pasitikėjimas, šįkart žmogumi, kurio net nepažįsti. Leasehold yra normalu: Balyje žemės neįsigyji, o išsinuomoji ją ilgam, dažniausiai 25–30 metų, kartais 30+30+30. Mano NORI vilos atveju — 25+25 metai. Kas nutinka pasibaigus terminui, išskleidžiau puslapyje apie leasehold Balyje.
Kodėl klausti, nuo kada bėga terminas? Todėl, kad perkant iš plano 2–3 metai statybų gali suvalgyti tavo nuomos laikotarpio pradžią. Klausimas, kurį reikia užduoti pirmą, o ne penktą: terminas skaičiuojamas nuo sutarties ar nuo statybų pabaigos?
Kodėl patirtis? Todėl, kad statyti Balyje ir Lietuvoje yra du skirtingi dalykai. Pirmo projekto be komandos, kuri jau yra stačiusi būtent ten, vengiu. Ir prašyk ne skrajutės, o realių raportų. Čia ir mano klaida: pristatyme man kalbėjo apie 16–18 % metinės grąžos, o aš tą skaičių priėmiau kaip pažadą. Pirmų trijų mėnesių tempu grąža siekė 8,97 % per metus. Tai mano, ne vystytojo klaida. Jei tau sako procentą, paklausk, ar jis yra sutartyje.
Kodėl mokėti etapais? Todėl, kad statybos Balyje vėluoja beveik visada. Ne dėl piktos valios: kai lyja, betonas nedžiūva, todėl 6, 8, kartais net 12 mėnesių vėlavimas ten normalu. Mano vila buvo statoma 18 mėnesių vietoj žadėtų 12–14. Mokėjau dalimis pagal statybų eigą, didžiausias vienkartinis mokėjimas buvo apie 30 000 EUR už žemės nuomą. Escrow dar saugiau: pinigai guli depozitinėje sąskaitoje, ir vystytojas juos pasiima tik atlikęs darbus. Kitas kelias — mokėti pagal atliktus ir nufotografuotus etapus. Abiem atvejais nesumoki už tai, kas dar nepastatyta.
Užduotis tau čia pat: nukopijuok šitą lentelę ir nusiųsk vystytojui kaip klausimus raštu. Kaip jis atsakys, pasakys daugiau nei jo pristatymas. Visą sąrašą su paaiškinimais rodau video „Ar verta investuoti į vilą Balyje?“.
Leidimai ir griovimai: ką tikrinti prieš perkant
Zona ir statybos leidimas skamba kaip biurokratija, kol nepamatai, kas nutinka be jų.
Ruošdamasis podcastui radau skaičių, kurį man ištraukė AI, todėl vertink jį atsargiai: esą saloje apie 7 500 vilų pastatyta be leidimo, ir valdžia pradėjo stipriai tikrinti. Kaip atrodo griovimas, matosi Bingin paplūdimyje, visai šalia Uluwatu. Ten nugriovė krūvą vilų, kurios stovėjo vietoje, kur statyti nebuvo galima. Dėl tikslios priežasties versijos skiriasi. Tą krantą matai nuo vandens, kai surfini. Manau, kad bus nugriauta dar dalis vilų.
Kodėl tai svarbu renkantis vystytoją? Todėl, kad jei jis sutaupė ant leidimų, gali griauti ne jo, o tavo vilą. Žemė turi būti turistinės paskirties, ne žalioje zonoje, o IMB arba PBG leidimas jau išduotas, ne „tvarkomas“. Apie Bingin ir leidimus plačiau kalbėjome podcaste „Superkam NT #29: Balis“.
Skaityk įstatymą, ne antraštę
Chaosas turi ir kitą pusę: taisyklės keičiasi. Nuo 2025 metų kalbama apie licencijas užsieniečių vilų nuomai ir apie tai, kad nuoma turi eiti per įmonę. Mano pozicija vėlgi paprasta: sveikas reguliavimas yra gerai, bet kai reguliavimo per daug, nieko gero. Todėl pamatęs grėsmingą antraštę skaityk patį įstatymo tekstą, ne naujienos pavadinimą, ir paklausk vystytojo, ką pakeitimas reiškia jo licencijai.
Ką mano vystytojas daro gerai
Už ką savo vystytoją vertinu? Už tuos dalykus, kuriuos perki kartu su vila.
Valdymas. Ta pati kompanija, kuri stato, ir administruoja nuomą: ieško svečių, valo, pasitinka, deklaruoja mokesčius Indonezijoje. Aš noriu būti investuotojas, o ne darytojas, todėl man tai principinis dalykas.
Įrodymas skaičiais. Mano vila yra penkių vilų pajamų pool'e: visos penkios sudeda pajamas į bendrą katilą, o savininkai dalijasi lygiomis dalimis. Mano mėnesiniai raportai iš valdymo kompanijos rodo, kad nuo 2026 m. kovo, kai aktyvūs visi penki savininkai, užimtumas kas mėnesį laikėsi tarp 83 ir 93 %, vidutiniškai 88,7 %. Uluwatu vidurkis yra apie 50 %, viso Balio apie 52 %.
Tas pats regionas, ta pati sala. Skirtumas yra valdyme: kainodara, atsiliepimai, svečių aptarnavimas. Daug vilų Balyje stovi tuščios su gražia 150–250 EUR vitrinos kaina, kurios niekas nemoka. Kaina skelbime nėra pajamos. Pajamos yra kaina, padauginta iš užimtumo.
Mokestis, kuris motyvuoja teisingai. Valdymo mokestis mano raportuose pakopinis: kai užimtumas mažesnis nei 75 %, valdytojas ima 10 %, nuo 75 iki 85 % — 12,5 %, virš 85 % — 15 %. Kitaip tariant, jis uždirba daugiau tik tuomet, kai daugiau uždirbu aš. Paklausk savo vystytojo, kaip uždirba jis, ir suprasi, kieno pusėje jis žaidžia.
Šitoje vietoje ir kaina, kurią moku sąmoningai. Pilnas pasyvas nėra nemokamas: kai pool'as užimtas virš 85 %, 15 % pajamų atiduodu valdymui. Atsisakau dalies ROI, o mainais gaunu laiką ir ramybę.
Viskas aplink vilą. Kai pirmą kartą skridome į Balį, mus pasiėmė iš oro uosto. Vystytojas padėjo sutvarkyti metų vizą, kuri kainavo apie 1 000 EUR, ir su ja atsidaryti banko sąskaitą Balyje, į kurią keliauja nuomos pajamos. Kas ketvirtį gaunu Indonezijos mokesčių deklaraciją, kad mokesčiai mano vardu sumokėti. Geras vystytojas pastato ne tik vilą. Jis padaro tą ekstra žingsnį.
Lietuvis vystytojas. Savo vystytoją radau per bičiulį Nidą, ir jis lietuvis. Lietuvių valdomas vystytojas man reiškia paprastesnę komunikaciją ir administravimą, net jei kaina šiek tiek aukštesnė. Kai perki ant pasitikėjimo, susikalbėti gimtąja kalba yra ne smulkmena.
Mano pamoka: vieta sveria tiek pat
Į Balio investicijas nėriau stačia galva. Vietos pats nemačiau: Balyje tuo metu nebuvau buvęs, lokaciją už mane apžiūrėjo draugas Emilis. Visą tą istoriją papasakojau puslapyje „Nusipirkau vilą Balyje niekada ten nebuvęs“.
Ir štai ką šiandien rodo raportai. Tas pats vystytojas, ta pati valdymo komanda. Bet mano NORI vilos uždirba gerokai prasčiau nei jo COZ Boutique vilos. Priežastis viena: COZ Boutique stovi geresnėje vietoje.
Kitaip tariant, net geriausias vystytojas neperkels tavo vilos į geresnę vietą. Tai du atskiri egzaminai, ir laikyti reikia abu. Ši pamoka man kainuoja kas mėnesį.
Kodėl vieta Balyje sveria tiek daug? Todėl, kad „Uluwatu“ nieko nereiškia. Tai nedidelis rajonas, bet jame svarbūs keli šimtai metrų ir minutės iki paplūdimio. Pusantro kilometro Balyje yra kaip 40–50 kilometrų Lietuvos masteliu: keliukai siauri, šaligatvių praktiškai nėra, o 15–20 km gali užtrukti valandą ar pusantros. Ir kuo daugiau šalia barų, kavinių ir vietų, ką pamatyti, tuo vila labiau užimta.
Todėl sakydamas „vila Uluwatu“ vystytojas tau dar nieko nepasakė. Paprašyk tikslaus taško žemėlapyje ir pasimatuok minutes iki paplūdimio. Ką daryčiau kitaip? Nuvažiuočiau prieš pirkdamas, ne po. Ne dėl vystytojo, o dėl vietos.
Šitą pamoką dabar tikrinu savo pinigais: viena iš dviejų mano statomų vilų, Amaja, yra būtent toje geresnėje vietoje, kur COZ Boutique. Ar skirtumas pasikartos, parodys raportai. Apie NORI ir COZ Boutique skirtumą kalbėjau podcaste „Superkam NT #31“.
Ką daryčiau tavo vietoje
- Pirma rinkis žmogų, po to vilą. Kas stato, kas valdys, kiek projektų jau pastatyta Balyje. Jei atsakymai miglotų, toliau nėra ko žiūrėti.
- Septynias patikras išsiųsk raštu. Miglotas atsakymas irgi yra atsakymas. Viskas.
- Mokėk etapais arba per escrow. Tavo apsauga Balyje yra mokėjimų struktūra, ne teismas.
- Tikrink vietą metrais, ne rajono pavadinimu. Minutės iki paplūdimio svarbesnės už renderius.
- Užduok klausimą atvirkščiai. Ne tik „kas turi nutikti, kad vila uždirbtų“, bet ir „kas turi nutikti, kad prarasčiau pinigus“. Jei atsakymas į antrą klausimą yra „vystytojas nebaigs statybų arba vilą nugriaus“, grįžk prie pirmo punkto.
Dažni klausimai
Kaip patikrinti vystytoją Balyje?
Pradėk nuo patirties: kiek projektų jis jau pastatė Balyje ir ar jo komanda ten jau statė. Po to paprašyk dokumentų: leasehold, ne nominee schema; turistinė žemės paskirtis; išduotas IMB arba PBG leidimas; galiojanti nuomos licencija. Ir prašyk veikiančių vilų raportų, ne skrajutės.
Kas yra escrow ir mokėjimas etapais?
Escrow yra depozitinė sąskaita: pinigus įmoki, o vystytojas juos pasiima tik atlikęs darbus. Mokėjimas etapais reiškia, kad moki dalimis pagal atliktus ir nufotografuotus statybų etapus. Aš mokėjau dalimis pagal statybų eigą, didžiausias vienkartinis mokėjimas buvo apie 30 000 EUR už žemės nuomą.
Kokius leidimus tikrinti perkant vilą Balyje?
Žemės zoną (reikia turistinės paskirties, žalioje zonoje statyti negalima), statybos leidimą IMB arba PBG ir nuomos verslo licenciją su jos galiojimo terminu. Be galiojančio statybos leidimo vilos nepirk. Bingin paplūdimyje vilas jau nugriovė, nors dėl tikslios priežasties versijos skiriasi.
Kas, jei vystytojas nebaigia statybų?
Teismas realiai nepadės: sutartis su Balio įmone pasirašoma Indonezijos jurisdikcijoje, ir bylinėtis kainuotų brangiau nei pats projektas. Tavo apsauga yra mokėjimų struktūra: mokėdamas etapais arba per escrow, nesumoki už tai, kas dar nepastatyta. Ir atskirk vėlavimą nuo sustojimo: 6–12 mėnesių vėlavimas Balyje yra normalu.
Ar verta rinktis lietuvių vystytoją?
Man — taip: susikalbėti ir administruoti paprasčiau, net jei kaina šiek tiek aukštesnė. Bet tautybė nepakeičia patikrų: leidimai, zona, terminas ir patirtis tikrinami vienodai.
Kodėl lokacija Balyje svarbesnė, nei atrodo?
Todėl, kad pusantro kilometro Balyje yra kaip 40–50 kilometrų Lietuvos masteliu. Mano NORI vilos uždirba gerokai prasčiau nei to paties vystytojo COZ Boutique vilos, nors valdymo komanda ta pati. Priežastis yra vieta.
Tai nėra investicinė rekomendacija. Dalinuosi savo patirtimi. Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Skaičiai iš mano mėnesinių raportų, atnaujinta 2026-09-27.