Balis
Nusipirkau vilą Balyje niekada ten nebuvęs. Ką daryčiau kitaip
2023 metais nusipirkau 152 000 EUR vilą saloje, kurioje niekada gyvenime nebuvau buvęs. Nemačiau nei sklypo, nei kelio į jį, nei kaimynų. Čia papasakosiu, kaip priėmiau šį sprendimą, ką radau nuvažiavęs ir ką šiandien daryčiau kitaip.
Kaip priėmiau sprendimą
Grandinė buvo gėdingai trumpa.
Pirmas dalykas. Mano bičiulis Nidas sako: „Žilvinai, pats neinvestuosiu, nes neturiu laisvų pinigų, bet mano draugas Tadas vysto vilų projektą Balyje. Jau antrą. Gal tau įdomu?“
Antras dalykas. Paskambinau bičiuliui Emiliui, kuris tuo metu kaip tik buvo Balyje. Jis nuvažiavo pažiūrėti lokacijos, o paskui plačiau pasikalbėjome apie Uluwatu regioną.
Trečias dalykas. Pasidariau analizę. Skaičiau forumus, žiūrėjau YouTube, kalbinau draugus, kurie Balyje buvę, ir viską perkračiau su dirbtiniu intelektu. Lyginau, ką žada vystytojai ir kokie skaičiai būna realybėje.
Ketvirtas dalykas. Nėriau stačia galva.
Viskas. To, kad Balyje nebuvau, niekada neslėpiau. 2023 m. gruodžio 29 d., per tiesioginę transliaciją, pasakiau garsiai: „investavau į vilą Balyje, ten net nebuvęs ir nematęs“ („Investicinis NT Balyje“). Ne todėl, kad tuo didžiuočiausi. Todėl, kad tai tiesa. Vėliau pripažinau ir tai, kad investicija buvo padaryta labai labai iš anksto ir nelabai ilgai galvojant („Ar verta investuoti į vilą Balyje?“).
Ką iš tikrųjų nusipirkau: renderį
Kai pasirašiau sutartį, vilos nebuvo. Buvo tik išnuomota žemė, brėžiniai ir vizualizacijos („Kaip nusipirkti NT pigiau?“). Tai vadinama off-plan, arba pirkimu iš brėžinių: sumoki už tai, ko dar nėra.
Kodėl žmonės taip perka? Todėl, kad ankstyvame etape kaina būna 20–30 %, kartais net 40 % žemesnė nei rinkos, o moki ne viską iš karto, bet dalimis pagal statybų eigą.
Renderis, 2023
Realybė, 2025Šitą porą rodau ne dėl grožio. Aš pirkau kairę pusę: kompiuterinį piešinį, atsiųstą per WhatsApp 2023 m. lapkričio 14 d. Dešinė pusė yra tai, kas realiai pastatyta. Šįkart jos sutampa. Bet niekas man negarantavo, kad sutaps.
Kodėl vis dėlto ryžausi
Priežasčių buvo penkios, ir visos jos tebegalioja („Mūsų investicija Balyje“).
1. Diversifikacija. Turiu NT Lietuvoje ir Ispanijoje. Viskas Europos Sąjungoje, toje pačioje teisinėje ir valiutinėje sistemoje. Norėjau dalį turto laikyti visai kitur.
2. Pelningumas. Lietuvos NT po NT mokesčio, GPM ir komunalinių man duoda mažiau nei 6 %, kai paprastas dividendų ETF duoda apie 8 %. Balyje kalbama apie 12–22 % metinių. Tai jau kitas pokalbis.
3. Mokėjimas dalimis. Sumokėjau avansą, o toliau mokėjau pagal statybų eigą. Didžiausias vienkartinis mokėjimas buvo apie 30 000 EUR, už žemės nuomą.
4. Pilnas pasyvas. Ta pati kompanija ir stato, ir administruoja nuomą. Ieško svečių, valo, pasitinka, net deklaruoja mokesčius Indonezijoje. Aš noriu būti investuotojas, o ne darytojas.
5. Smalsumas. Nauja šalis, nauja rinka, naujos taisyklės. Kaip žaidime, kai atrakini naują teritoriją.
Kaip viską sutvarkiau iš Lietuvos
Dažnai gaunu klausimą, kaip pasirašyti dokumentus, jei ten nesi buvęs. Atsakymas nuobodus: be didelių problemų.
Pinigus pervedžiau pavedimais pagal statybų etapus. Notarui reikėjo mano įgaliojimo. Kaip jis daromas? Atsispausdini lapą, nusifotografuoji laikydamas jį rankose, kad matytųsi, jog tai tu, ir išsiunti („Superkam NT #29. Balis“).
Kai pagaliau nuskridau, dar kai ką pasirašiau vietoje. Metinę vizą, apie 1 000 EUR, jau turėjau, o banko sąskaitą atsidaryti padėjo vystytojas. Šitoje vietoje viskas vyko labai labai sklandžiai. Dabar kas ketvirtį gaunu oficialią Indonezijos mokesčių deklaraciją, kad mokesčiai nuo nuomos sumokėti.
Kaina už tokį patogumą viena: visą procesą matai kitų žmonių akimis.
Statybos: žadėjo 12–14 mėnesių, užtruko 18
Vystytojas žadėjo statybas baigti per 12–14 mėnesių. Užtruko 18.
Kodėl taip ilgai? Dėl lietaus sezono ir kitų vėlavimų. Kai Balyje lyja, betonas nedžiūva. Tai ne pikta valia. Aš per daug nesigilinau, nes NT versle esu ne pirmus metus ir žinau, kad visi projektai vėluoja.
Bet vėlavimas turi kainą. Kiekvienas papildomas mėnuo yra mėnuo, kai pinigai jau įdėti, o nuomos dar nėra. Ir pirmi nuomos mėnesiai nebus pilni. Mano pirmų trijų mėnesių tempas buvo 8,97 % metinių. Vila buvo nauja, be atsiliepimų, o pajamų pool'e, kur penkios vilos sudeda nuomos pajamas ir dalijasi jomis lygiomis dalimis, iš pradžių buvo tik trys savininkai.
Jei tavo planas remiasi tuo, kad nuoma prasidės po 12 mėnesių, persiskaičiuok. Susivesk savo skaičius NT nuomos pelningumo skaičiuoklėje ir pažiūrėk, kiek grąžos lieka, kai pirmi metai silpnesni.
Ko bijojau ir ką radau
Bijojau vieno dalyko labiau nei visų kitų kartu sudėjus: kad renderyje bus rojus, o atvažiavęs rasiu visai ką kita. Taip būna dažnai. Perki turtą šiltoje šalyje, nuotraukos gražios, o realybė gerokai kuklesnė.
Per tą pačią transliaciją pasakiau ir kitą baimę. Balis man atrodė šiek tiek panašus į Indiją. Vilų komplekse tvarka, o už sienos bardakas ir šiukšlynas.
Į savo vilą pirmą kartą įžengiau 2025 m. spalį, kai ji jau buvo pastatyta. Ir čia bus nuobodi dalis, nes viskas gerai. Vila buvo gerokai didesnė, nei tikėjausi: 74 m², privatus baseinas, lauko vonia po atviru dangumi. Emilis, pamatęs ją, pasakė, kad ji per didelė dviem žmonėms. Geresnio komplimento negalėjau išgirsti.
Renderis, 2023
Realybė, 2025Dėl Balio už sienos buvau teisus. Keliukai siauri, šaligatvių praktiškai nėra, o 15–20 km gali užtrukti ir pusantros valandos. Bet Uluwatu man patiko labiausiai iš visų regionų, kuriuose buvome. Daugiau nuotraukų ir kas įėjo į kainą rasi puslapyje kaip atrodo 150 000 EUR vila Balyje.
Kuo baigėsi: 220 000 EUR pasiūlymas, kurio nepriėmiau
Dabar skaičiai. Pagal mano mėnesinius raportus iš valdymo kompanijos, per pirmus dešimt nuomos mėnesių į sąskaitą atkeliavo 17 013 EUR, tai 13,43 % metinės grąžos nuo 152 000 EUR. Tai jau po Indonezijos mokesčių, administravimo ir platformų komisinių. Kiekvieną mėnesį su užimtumu ir nakties kaina rasi puslapyje 152 000 EUR į vilą Balyje: visi skaičiai.
Planas ir faktas vienoje vietoje. Plano stulpelyje yra tai, kas buvo žadėta, ir renderiai.
| Kas | Planas | Faktas |
|---|---|---|
| Statybos | 12–14 mėn. | 18 mėn. |
| Vila | kaip renderyje | didesnė |
| Grąža | 16–18 % | 13,43 % |
Ir dabar įdomioji dalis. Gavau pasiūlymą vilą parduoti už 220 000 EUR („Kaip nusipirkti NT pigiau?“). Jo nepriėmiau.
Popieriuje tai 68 000 EUR skirtumo. Bet popierius nėra pinigai. Parduodant Balyje mokestis skaičiuojamas nuo visos pardavimo sumos, ne nuo pelno. Su sutvarkytu rezidento statusu tai 10 %, be jo 20 %. Nuo 220 000 EUR tai 22 000 arba 44 000 EUR, plius apie 5 % agentui.
Kodėl nepardaviau? Todėl, kad vila toliau nuomojasi pelningai, o aš laikau kelis projektus vienu metu ir juos rotuoju. Šiuo metu statomos dar dvi mano vilos, Amaja ir Jūra. Kai jos bus baigtos, NORI parduosiu. Kol kas pasilieku.
Ar pirkčiau dar kartą? Amaja ir Jūra atsako už mane. Bet pirkimo būdą keisčiau.
Ką daryčiau kitaip
Čia svarbiausia šito teksto dalis.
Pirma. Nuvažiuočiau prieš, o ne po. Ne todėl, kad būčiau apsigalvojęs. Todėl, kad būčiau supratęs, ką Balyje reiškia mikro-lokacija. „Mano vila Uluwatu“ nieko nepasako, kaip ir „mano butas Vilniuje“. Ten 500–600 metrų nuo taško gali būti visai kitas pasaulis, o pusantro kilometro Balyje yra kaip 40–50 km Lietuvos masteliu („Ar verta investuoti į vilą Balyje?“).
Įrodymas mano paties kišenėje: NORI vilos, tarp jų ir manoji, uždirba gerokai prasčiau nei COZ Boutique kompleksas, nes šis stovi geresnėje vietoje („Superkam NT #31“). Vietas lyginti reikia savo kojomis, ne žemėlapyje. Kaina? Skrydis trunka apie 20 valandų, tiesioginio nėra, tad teks atsisakyti kelių darbo dienų ir sumokėti už bilietus. Tai vis tiek pigiau nei klaida už 150 000 EUR.
Antra. Pirmą klausimą užduočiau apie žemės nuomos terminą. Balyje žemės nenusiperki, ją išsinuomoji. Mano NORI atveju tai 25+25 metai, bet rinkoje išgirsi tris atsakymus: 25+25, 30+30 ir 30+30+30. Visi teisingi, tik skirtingiems projektams. Bet svarbiausia kas kita. Perkant iš brėžinių statybų metai suvalgo termino pradžią. Todėl klausk iš karto, nuo kada skaičiuojamas terminas. Nuo sutarties ar nuo statybų pabaigos? Ir klausk, kas bus po pirmų 25 metų. Neapmokėjus pratęsimo, žemė su pastatais grįžta žemės savininko šeimai be kompensacijos. Plačiau rašau puslapyje leasehold Balyje.
Trečia. Statybų terminą skaičiuočiau realiai. Vėlgi, prie žadėtų mėnesių pridėčiau bent pusmetį, o pirmus nuomos mėnesius vertinčiau kaip įsibėgėjimą, ne kaip vidurkį.
Ketvirta. Procento ieškočiau sutartyje, ne pristatyme. Man buvo kalbama apie 16–18 % metinių. Tas skaičius buvo vystytojo pristatyme. Aš jį priėmiau kaip pažadą. Čia mano klaida, ne vystytojo apgaulė.
Penkta, ir svarbiausia. Suprasčiau, ką iš tikrųjų perku: pasitikėjimą. Sutartį pasirašai kaip europietis su Balio įmone, Indonezijos jurisdikcijoje. Jei kiltų rimtas ginčas, pažiūrėkim pragmatiškai. Nejaugi skrisiu į Balį bylinėtis su indoneziečių įmone? Tai kainuotų brangiau nei pats projektas. Tai reiškia, kad vystytojo pasirinkimas yra ne šiaip vienas iš kriterijų, o svarbiausias kriterijus. Apie tai, kaip jį atsirinkti, rašau puslapyje kaip atsirinkti vystytoją.
Ir mokėčiau taip, kaip mokėjau, dalimis ir tik už atliktus etapus. Dar saugiau per notaro escrow sąskaitą, kur pinigai laukia, kol darbas padarytas. Prieš pasirašydamas paklausk savęs ne tik „kas turi įvykti, kad ši investicija pavyktų?“, bet ir „kas turi įvykti, kad ji nepavyktų?“ Balyje atsakymas į antrą klausimą beveik visada prasideda nuo vystytojo.
Rezumuojant
Nusipirkau vilą jos nematęs, ir man pasisekė. Bet „pasisekė“ nėra strategija.
- Pirkti vien pagal renderį ir draugo pasakojimą yra loterija. Aš ją laimėjau, tu gali ir nelaimėti.
- Didžiausios rizikos ne statybose, o popieriuose ir žmonėse. Tai žemės nuomos terminas ir vystytojas.
- Vėlavimai ir lėta pradžia yra normalu. Nenormalu, kai tavo finansų planas jų neįskaičiuoja.
Užduotis tau, čia pat: jei svarstai Balį, užsirašyk tris klausimus vystytojui. Nuo kada skaičiuojamas žemės nuomos terminas? Ar žadėtas procentas yra sutartyje? Ar mokama pagal atliktus etapus? Jei atsakymai miglotų, tai irgi atsakymas.
Dažni klausimai
Ar galima pirkti vilą Balyje nenuvykus?
Galima. Aš 2023 m. pasirašiau sutartį ir mokėjau dalimis Balyje nė karto nebuvęs, o vilą pirmą kartą pamačiau 2025 m. spalį. Techniškai tai veikia, bet tada viską matai kitų žmonių akimis. Šiandien prieš pirkdamas nuvažiuočiau pats, pirmiausia dėl mikro-lokacijos.
Ką patikrinti nuotoliniu būdu?
Nuosavybės formą (leasehold, o ne nominee schemą, kai savininku užrašomas vietinis), žemės paskirtį (turistinė, ne žalioji zona), statybos leidimą (IMB arba PBG), nuomos verslo licenciją, nuo kada skaičiuojamas žemės nuomos terminas, vystytojo jau pastatytus projektus ir ar mokama pagal atliktus etapus arba per escrow. Iš Lietuvos nepatikrinsi vieno: kas yra aplink sklypą.
Kiek truko statybos?
Mano NORI vilos statybos truko 18 mėnesių, nors buvo žadėta 12–14. Balyje lietaus sezonu betonas nedžiūva, todėl 6–12 mėnesių vėlavimas ten normalus. Planuodamas pinigus prie žadėto termino pridėk bent pusmetį.
Kas yra off-plan?
Pirkimas iš brėžinių: perki vilą, kurios dar nėra. Mano atveju buvo tik išnuomota žemė, brėžiniai ir vizualizacijos. Ankstyvame etape kaina būna 20–30 %, kartais ir 40 % žemesnė nei rinkos, o mokama dalimis pagal statybų eigą. Už nuolaidą moki rizika: statybos gali užsitęsti, o rezultatas gali skirtis nuo renderio.
Kaip pasirašyti dokumentus iš Lietuvos?
Aš tvarkiausi per įgaliojimą, kurio reikėjo notarui: atsispausdini lapą, nusifotografuoji laikydamas jį rankose ir išsiunti. Pinigus pervedžiau pavedimais pagal statybų etapus. Nuskridęs dar kai ką pasirašiau vietoje, o metinę vizą ir banko sąskaitą padėjo sutvarkyti vystytojas.
Ką daryčiau kitaip?
Nuvažiuočiau prieš pirkdamas ir žiūrėčiau mikro-lokaciją, pirmiausia paklausčiau, nuo kada skaičiuojamas žemės nuomos terminas, prie žadėtų statybų pridėčiau pusmetį, žadėto procento ieškočiau sutartyje, o vystytoją laikyčiau svarbiausiu kriterijumi, nes Balyje perki ant pasitikėjimo.
Tai nėra investicinė rekomendacija. Dalinuosi savo patirtimi. Investuodamas gali prarasti dalį arba visus pinigus. Skaičiai iš mano mėnesinių raportų, atnaujinta 2026-09-27.